【理財個案】讀者Teanie：你好，我想請教下啲理財問題，有聯名自住物業市值1300萬，餘下5,000,000供款，月供2萬。另一個工廈，冇按揭，市值180萬，收5千租，持現金80萬。
先生負責80萬，月還17000（提早還需罰款）餘下4年還款，我先生現時40歲，已找到工作現時月入60K。有3個較細小孩，每月屋企支出最少35000（不計供樓款）。本人32歲平均月入30K。
每月平均支出約39000元＋供樓20K：
- 小孩學費及校巴費11000
- 工人姐姐5000
- 水電煤平均1000月
- 差餉管平均4000月
- 屋企雜費6000
- 尿片奶粉1600
- 我和先生交通，膳食及裝身支出10000月
現在有工作希望可以好好計劃理財方案
現在有工作希望可以好好計劃理財方案，謝謝。除將現有物業放租，再租一個較平物業作自住，還可以怎麼増加每月收入？
Teanie
家庭日常開支及現金流狀況分析
Teanie你好！本人根據你的家庭及個人財務及資產狀況作出以下理財意見，希望助理早日達成目標！現時Teanie及先生的薪金再加上工廈租金的被動收入扣除強積金供款後收入合共約$90K，現時家庭總開支約$39,000、自置物業按揭還款$20K再加負債還款$17,000合共需要$76K。
從現金流收支結算應尚餘$14K作儲蓄
從現金流收支結算應尚餘$14K作儲蓄，但基於三位小朋友的教育生活開支、薪俸稅儲備和一些非預期的生活開支等等….而導致Teanie未能達致將每月結餘作為定額儲蓄。而現時手持的80萬元現金儲備，金額可抵銷相等於現時約10個月的生活開支，故此必須謹慎理財不作投資以備不時之需！
將來的開支預算
關於未來生活開支的預算主要最大部份相信是來自兒女日漸長大供書教學，生活環境配套從而提升的開支需要。尤其是當兒女脫離嬰兒階段後，在升學教育方面因應小朋友的才能因材施教，而衍生的培育開支並不能一一預算。除此之外，先生還有四年多的時間需要清還約80萬元的債務，這一方面對整體家庭的開支已佔了差不多¼的壓力。故此相信必須默默忍受及靜待所有貸款還清後才能策劃對整體家庭提升資產增值的理財方案！
應否將收租工廈變賣抵銷負債？
Teanie並沒有說明現時手持的工廈單位的購入價是多少，儘管以現時市價180萬元與租金收入作草率計算，每月$5000的租金收入相比市價180萬元的單位價值，以年度化的回報率約為3.3%，此回報率以一般收租物業平均回報作基準也尚算合理！
而且在信中你也提及過若提前清還先生的負債亦需要付出相當金額的罰款，故此除非現時負債還款金額令你們家庭陷入很大的財政困擾或失業危機，便需要考慮將現時工厦資產變賣作抵償所有欠債貸款，否則在收入還能抵銷開支的條件下似乎正待四年後，將所有貸款一一清還較為合適！
應否放租自住單位後再調節住屋需要來減少開支？
而本人的看法似乎此考慮並不可行！始終兩夫婦、工人姐姐和三位小朋友需要的生活空間不能太小！並且當小朋友日漸長大在住屋空間上更需要足夠的生活空間讓他平衡發展及成長，現時你們自住物業的供款按揭開支為$21,000。
一家五口加工人 生活空間不能太小
以現時在市區租住一個三房單位作參考，應該需要付出大於$25,000的租金才能配合你基本居住的需要。否則你便需要選擇較偏遠的新界村屋或者看看有否親朋戚有以友情價提供合適物業給你居住，當然還需考慮夫婦二人工作地點及子女上學等等相關交通及照顧的需要！若你在理財方面需要進一步的分析可直接與專業的理財顧問聯絡！
作者簡介：余淑穎為美聯金融集團高級副總裁，亦是中國國家理財策劃師(ChFP)，於美聯金融集團負責財務策劃及資產管理前線工作超過10年，2010年起於各大報章連載文章為讀者解決理財疑難。
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