Kaleon 上市活化貴族遺產 新發展路徑發揮文化資產價值｜華語產經

【投資入門】在2025年12月1日，金融市場見證了一個充滿文化底蘊的時刻。義大利波羅密歐家族〈Borromeo Family〉旗下的文化資產管理公司——Kaleon S.p.A.〈股票代碼：ALKLN〉，正式在米蘭和巴黎的 Euronext Growth 市場同步掛牌上市。

義大利文化遺產領域首例雙重上市的 IPO

這不僅是義大利文化遺產領域首例雙重上市的 IPO，更象徵着歐洲傳統貴族遺產從「私人持有」向「專業化、資本化運作」邁出了關鍵一步。Kaleon的根源可以追溯至義大利最顯赫的貴族之一：波羅密歐家族。該家族自 14 世紀以來，便在義大利北部擁有深厚的影響力，尤其是在馬焦雷湖〈Lake Maggiore〉周邊的土地與島嶼區域。

Kaleon 的前身成立於 1983 年

Kaleon 的前身成立於 1983 年，最初的使命十分單純：統籌管理家族在馬焦雷湖周邊的文化與自然資產。這包括著名的貝拉島〈Isola Bella〉、母親島〈Isola Madre〉以及帕拉維奇諾公園〈Parco Pallavicino〉。在很長一段時間裡，這些資產被視為家族的榮耀，而非單純的商業引擎。

Kaleon 實現了10%的穩定複合年增長率

但進入21世紀後，家族意識到僅靠單純的維護，已不足以應對現代旅遊業的市場競爭與高昂的保護成本。於是，「Terre Borromeo」品牌應運而生。公司開始將各個分散的景點串聯成一個完整的旅遊生態鏈，融合了文化參觀、高端餐飲、精品零售及渡輪服務等業態。經過多年發展，在2015年至2024年間，Kaleon實現了10%的穩定複合年增長率。

歷經十年修繕的坎內羅城堡正式開放

這一增長得益於旅遊產品組合的日益完善以及基礎設施的重大投資。在2024年，Kaleon實現營收約 2,170萬歐元，利潤率高達25%，表現頗為卓越。在2025 年 6 月，歷經十年修繕的坎內羅城堡〈Castelli di Cannero〉也正式開放，成為公司上市前最重要的業績成長亮點。

獨特的輕資產管理服務模式

Kaleon 最受投資人青睞的，並非其擁有的地產價值，而是其獨特的輕資產管理服務模式。該模式的核心在於「資產管理與所有權分離」：家族持有遺產的產權，而 Kaleon 負責專業化的營運、行銷與日常維護。這種模式確保了公司無需在資產負債表上承擔巨額的土地持有成本，而是專注於提高資產的現金流產出能力。

Kaleon 的收入結構高度多元化

另外，與傳統博物館僅依賴門票收入不同，Kaleon 的收入結構高度多元化。除了一些歷史建築和植物園還會基本收取門票外，景點內常設有精品店、咖啡廳和高級餐廳的同時，公司還承接全球頂級奢侈品牌的時裝秀、婚禮及企業晚宴等奢華活動。

例如，路易威登〈Louis Vuitton〉便曾於貝拉島舉辦時裝秀。Kaleon 致力於將這套管理經驗轉化為「第三方代管服務」——歐洲許多古老家族擁有珍貴文化資產，卻缺乏經營能力，Kaleon 的目標便是成為這些資產的專業「代理人」，這也是其未來成長的藍海空間。

Kaleon 在米蘭與巴黎 同步上市

Kaleon 選擇在米蘭〈Euronext Growth Milan〉與巴黎〈Euronext Growth Paris〉 同步上市，背後蘊含着深刻的戰略考量。巴黎市場對奢侈品與文化產業具備極高的認可度，通過雙重上市，Kaleon 吸引了超過 3,000 名法國散戶投資者，這對於提升股票流動性至關重要。

公司估值達到 5,650 萬歐元

此次上市最終以每股 4.00 歐元定價，募資約 1,800 萬歐元，公司估值達到 5,650 萬歐元，展現了市場對其文化溢價的認可。

儘管上市成功，筆者認為 Kaleon 仍需面臨諸多挑戰。例如，公司目前絕大多數收入仍集中在馬焦雷湖區域。氣候變遷引發的極端天氣，或地區性旅遊市場的波動，均可能對其短期業績造成衝擊；同時，隨着公司上市，投資人對利潤成長的追求，可能會與文化遺產的嚴苛保護規定產生衝突。

管理層面臨的長期考驗

如何在不損害歷史價值的前提下，開發更多高利潤的服務業態，是管理層面臨的長期考驗。Kaleton致力於挖掘其他具有重要文化意義、卻因缺乏專業管理而被低估或失修場所的潛力，持續尋購或簽署新的文化遺產管理合約，將業務範圍從北義大利擴展至全義大利，甚至南歐地區。

以現代金融資本激活沉睡的歷史資產

Kaleon 的上市，不僅僅是一家公司的成功，更為全球數以千計面臨維護困境的歷史遺跡提供了一條全新的發展路徑：以現代金融資本激活沉睡的歷史資產。對於投資者而言，Kaleon 提供的並非傳統的房地產投資機會，而是一種關於「稀缺性」與「體驗經濟」的獨特配置選擇。在「Made in Italy」依然具備全球魅力的當下，筆者認為Kaleon 只要能守住自身的文化護城河，並成功輸出管理經驗，其長期價值值得市場持續關注。

作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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