【買樓攻略】隨著近期樓市交投轉趨活躍，不少市民紛紛把握機會入市置業。然而，銀行審批按揭貸款時維持審慎態度，申請人必須具備堅實而穩定的入息證明，方能順利獲得批核。個別的申請人偶爾會遇上特殊狀況，導致按揭申請過程出現變數。
簽臨約後職場突生變 直接影響按揭審批
近日，有網民表示在簽署臨時買賣合約後，工作環境卻不合時宜地出現突變，直接影響按揭審批結果。面對如此困境，究竟有沒有方法可以力挽狂瀾，避免交易告吹？
網民首置上車
該網民表示，他積蓄一筆首期款項，並一直計劃購置自住物業。近期，他看中了物業，經過一番議價後，最終以約400萬元達成交易協議，雙方隨即簽署臨時買賣合約，事主亦支付了臨時訂金。
公司突然重整架構
然而，就在簽訂臨約後不久，事主任職的公司因應整體經濟環境波動，推行內部架構重整，人事部以節省營運開支為由，要求事主由原有的受薪僱員身份，轉為以自僱形式與公司合作。雖然公司口頭承諾，事主轉為自僱後的工作量與收入水平將維持不變，但對於正處於按揭申請關鍵階段而言，無疑是一大打擊。
自僱人士需證明收入穩定
根據銀行一般的按揭審批準則，自僱人士申請按揭的門檻遠高於固定受薪僱員。銀行通常要求自僱申請人提供至少一年的薪俸稅或個人入息課稅稅單，以及最近6個月的銀行出入賬紀錄，以證明其收入具有持續性與穩定性。然而，該網民剛轉為自僱身份，短期內根本無法提交符合要求的文件，因此若以自僱人士身份提交按揭申請，幾乎難以獲得銀行承批。
銀行或要求提供最新入息紀錄
即使申請人在轉為自僱前已遞交按揭申請，銀行初步審批時或僅要求提供最近三個月的出糧紀錄及上一年度的稅單，但當中仍存隱憂。萬一成交期推遲，銀行在正式放款前，或會再次核查申請人最新入息狀況。一旦銀行發現申請人的出糧方式或收款賬戶有變動，可能暫停或拒絕放款，屆時已臨近成交，更難有轉機。另外，事主在申請按揭期間工作狀況有改變，亦有責任第一時間通知銀行。
轉工亦需一個月入息證明
面對如此困局，該網民並非完全無計可施。他可積極尋求另一份與現職性質相近、收入水平相若的受薪職位。只要能夠取得新僱主發出的正式僱傭合約，並提供至少一個月的入息證明，銀行仍有可能考慮批出按揭貸款。
需考慮撻訂離場
倘若上述方案不可行，事主或需考慮終止交易，撻訂離場。需要注意的是，若在簽署臨時買賣合約後決定撻訂，買方通常僅會損失已支付的臨時訂金。然而，如果買方在簽署正式買賣合約後才違約，業主有權追討差價損失，即重新售出物業的價格若低於原合約價，買方須賠償當中的差額。
不因工作形式轉變call loan
誠然，該網民轉自僱的時間非常尷尬，假如他在維持受薪身份的情況下申請按揭，待交易完成後再轉為自僱，一般而言，只要借款人之後能準時還款，銀行不會單純因工作形式轉變而主動「call loan」。
作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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