【香港樓市】讀者來信：Anthony Sir你好，最近代理成日推我買油塘，之前推柏景峰，最近又推親海駅，油塘到底值唔值得買？代理說是下一個啟德！這個地區我完全不熟悉，應該怎麼選呢？還是同樣的預算有其他選擇？
回覆讀者來信：暫時未看到油塘區有明顯的吸引力
麻麻…筆者暫時未看到油塘區有明顯的吸引力。一直以來都收到不少代理朋友的推介，自從柏景峰開賣以來，推介油塘的經紀就更多，然而筆者感覺一般，至今仍未改變想法。
- 【位置】比較偏，尤其是住宅區部份，從油塘站走過去，大概要十多分鐘步程，中間還要經過工業區，都唔易行。
- 【配套】由於油塘工業區的發展比較緩慢，生活配套也欠奉，住宅區與區內主要商場大本型有距離，況且大本型也只是一個領展管理的屋邨商場，點同啟德比？總不能每天到鯉魚門吃海鮮吧。
- 【氣氛】區內部份地區，被公屋和工廈圍困，地鐵站、商場等最方便的地方都是公屋居屋，沒有住私樓、住優質小區的感覺。
油塘區地段：四個級別分析
但是它價錢便宜啊！…也是的，如果剛剛上車，本錢不多，又想住新樓，又想有會所，這個地方也可以。這幾天問的人挺多的，不如一次過分析，我會將油塘這個區的地段，分成四個級別。
A級：油塘灣核心地段（暫時還是夢）
地鐵站一出就見到，油塘最靚、最有潛力的位置，既有全海靚景，又靠近地鐵站及大本型商場，集兩個優勢於一身，可惜的是一直沒有發展起來，最主要原因是之前發展商未能與政府在補地價方面達至共識，之前出到每呎6千多元，政府仍未接受，後來政府調低了補地價要求，又到發展商計唔掂數，以地價及各樣成本計算，將來的售價就要2萬多，貴了點吧？
B級：海旁現有/即將落成新盤（現階段性價比最高）
雖然重建發展是慢了點，但總算有，最先賣新樓的地區是靠近鯉魚門的範圍，當中海旁環境非常不錯，部份單位享有跟啟德跑道區相若的正維港海景，在啟德跑道區那邊的正維港海海景單位呎價要到3萬多，即使在對面海的嘉亨灣，樓齡也不新了，要有這樣的海景也差不多要3萬，現在有些單位均價只是1.7~1.8萬左右，性價比甚高。但缺點都好明顯，距離油塘站仍然要行8-12分鐘。
C級：工業區內圍二手樓（最現實的上車選擇）
就是現在的住宅區範圍，不是在海旁，不是望海，而是靠後一點，在工廠區內的單位，望工廈，望斜路，高層還算開揚，生活環境相差差少少。睇過有些屋苑正門甚至建在斜路之上，貨車來來往往，感覺非常一般。生活氣氛欠奉，晚上除了街燈，基本上冇乜人氣，如果揀這些屋苑的話，盡可能揀內園。區內的二手由於剛推出的時候價錢比較貴，所以二手市場不見得較平，小心比較。
D級：公屋區上山私樓（代理最愛推，但最不建議）
最後來到公屋區，出了地鐵之後，穿過大本型商場，再穿過一兩個屋邨之後，就到了山上的私樓部份。例如之前兩個新盤，筆者都沒有特別介紹給網友，那怕它的開價比其他屋苑都平。這個小區與距離地鐵站不會太遠，走過去大約在10分鐘之內，要明白政府的基建、交通開發計劃，最重是要照顧基層的生活所需，至於中產、小老闆，抱歉，不是政府部門的KPI。
必須要接受工廠區的氛圍
總結，如果預算有限，又想住新樓，又想有會所，又想有海景，又想近市區，油塘是可以考慮的，但必須要接受工廠區的氛圍，接受不方便與生活配套差。相比之下，相若的價錢，將軍澳及日出康城比油塘成熟得多，尤其是日出康城，這幾年價錢平了很多，過一條跨灣大橋就到，地鐵站上蓋、大型商場，最重要是沒有公屋居屋，真真切切有一種住私樓、中產的感覺，可以比較一下。
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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