【樓市走勢】師傅上周一句總結：過去十年香港樓價呈現先升後回再反彈的「先甜後苦再回暖」走勢：約 2016至2018年曾達高位，其後因多種因素（如政策、移民潮、疫情、加息）回調，至2025年底至2026年初又見回升跡象，預計2026年樓價可望錄得溫和上升，結束連跌趨勢，但整體仍屬全球最難負擔的城市之一。
息口和新盤定價仍是關鍵變數
上周同曾在大行當主管兼老樓入行的師傅級人馬喝酒，他說香港樓市在2025年底至2026年初呈現止跌回升跡象，主要由美國減息、股市暢旺帶來財富效應、供應減少及內地資金流入等利好因素推動，多家大行預計2026年樓價將有溫和上升，但息口和新盤定價仍是關鍵變數，市場出現「租金強勁、樓價反彈」的現象。
新盤佔上九成買家為內地客
不過租金升市因外來人口租住，未來不會升幅過大，反而樓價仍未有完全復甦迹象，向來有做內地客的師傅話，新盤佔上九成買家為內地客，港客沒有意慾買樓入市，這便是個死結，始終解不開。
若果他們日後違約佣金便付諸一炬
根據他的紀錄，有個別買家成交期超過三年，先入住搏樓價升再轉售，當中這批沒有足夠實力上會的內地客，若果撐不住，又變成另一批新撻訂甚至蝕讓的替死鬼，替發展商背上跌市之罪，而代理也不會收到佣，若果他們日後違約佣金便付諸一炬，這也是不斷唱好的背後原因，引更多水魚入局。
2025年內地買家比起2024年12,190宗增加約14.1%
大型地產代理行日前就出咗一份詳盡報告，內容就指按已知買家姓名作分析，2025年內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)於本港一二手住宅市場的註冊量共錄13,906宗，比起2024年12,190宗增加約14.1%；涉及金額高達約1,379億元，亦較2024年1,328億元上升約3.8%，宗數與金額同創有紀錄以來新高，並總結稱隨著多項利好因素持續發揮效應，加上內地專才及高淨值人士視香港為資產配置、自住與子女留學的重要據點，2026年內地買家註冊宗數及金額有望再創新高。
代理佣金現只有3%
師傅話，高層對外講升市，主要因為發展商有威逼利誘之嫌，宜家佣金只有3%，與之前好幾年5%或以上減咗好多，由於成本上升，老細話少過3%不會做，至於發展商會按每個盤大小給予佣金比例，而且有再減的機會，所以「有得食便食，過年後先算」，一位資深代理的真話告白。
作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。
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