【樓市走勢】讀者來信：Anthony Sir你好，最近身邊很多朋友都買了啟德，家人也經常說叫我到那邊看看，結果十五十六的，還是把持不定，最後都沒有買！我就是想等長實的深水炸彈，請問深水炸彈何時再來？
回覆讀者來信：樓價下跌是因 地價下跌是果
相信你等不到了！抱歉！你把因果關係倒轉了！樓價下跌是因，地價下跌是果；樓價下跌，必然會引致地價下跌，而且跌得更狠；相反地價下跌，並不會引致樓價下跌，別把因果關係倒轉！
樓價下跌 地價必然下跌
過往發展商買地起樓，被視為很賺錢的行業，然而過去幾年，樓價持續下跌，而且跌幅驚人，住宅的跌幅高達三成，非住宅旳的跌幅甚至高達一半，加上利息急升，通賬也急升，發展商不但沒錢賺，甚至有些項目要蝕錢。辛辛苦苦幾年，有些收購重建項目甚至跨越十年，花了這麼多人力物力財力心力，換來的竟然是蝕錢，還有市場及網民的嘲笑，貼錢買難受，不如回家睡覺打麻雀！
發展商不願 也無能力投地起樓
所以過去幾年，發展商不願，也無能力投地起樓！部份發展商甚至傳出財困，內房最大的恆大甚至清盤，發展商不願投地，政府地皮又不斷流標，市場信心大受打擊，造成惡性循環，最後引致地價暴跌，例如市建局土瓜灣的重建地蝕四成賣出，東涌的地皮恐怕連造地成本也不夠，令人擔心。同時由於其他成本無法大幅減低，所以地價要跌得更多，才可以平衡收支。
- 因此樓價下跌，必然會引致地價下跌！
- 相反，地價下跌，不會引致樓價下跌！
舉個例子 例如你在沙田第一城
舉個例子，例如你在沙田第一城，幾十年前開售的時買入單位，據資料顯示當初的入場門檻只需要十多萬，高峰的時候突破600萬，現在也值420萬，假如你現在想賣出套現，請問你會賣幾錢？你會參考市價，賣420萬？你會平市價少少，賣400萬？還是會以當年的買入價做參考，賣100萬？
買家會多謝你嗎？還是背後笑你儍仔？
你會否跟自己說，我買入的價錢太低了，賣420萬豈非賺幾十倍？太過份了，我要回饋社會，貢獻社會，賣100萬，賺幾倍就好了！你會這樣嗎？買家會多謝你嗎？還是背後笑你儍仔？
即使成本平 也不代表賣得平
所以在商業世界，很多情況下，即使成本平，也不代表賣得平！除非誠哥跟其他發展商有仇，否則為甚麼要深水炸彈？如果市場可以成交到呎價2萬，那為甚麼要賣呎價1.2萬？來貨成本平，不等如要賣得平！
況且賣地還有其他條款，例如建地下步行街，成本貴了…
除非誠哥跟錢鬥氣
因果關係…樓價下跌是因，地價下跌是果。樓價下跌會令地價下跌，但地價下跌不一定會令樓價下跌。除非誠哥跟錢鬥氣，誓要捲低其他對手，有錢都唔賺，說到這裡，除了要有強烈的動機，還要有股東支持，真的沒問題？
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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