【樓市走勢】「摩笛」又出擊，摩根士丹利將香港房地產評級上調至「吸引」，指本港樓市自2018年以來，7年來累跌30%，2025年見底回升5%，步入上行周期，預期住宅樓價今年將再升10%，2027年將進一步上揚。

摩根士丹利將香港房地產評級上調至「吸引」

老樓細看該行的理據，不外乎除受惠於美國減息周期外，來自內地的移民數目於疫後大增，加上2024年全面撤銷樓市「辣招」，令樓市需求改善，交投轉趨活躍。報告提到，發展商賣樓情況勝預期，庫存水平正下降，加上未來幾年供應有限，而且股市上升帶來的財富效應成為額外推動力，過去9個月日均成交一直高於5,000宗，在強勁的租賃趨勢及內地專才及學生持續湧入下，住宅樓價將逐步復甦，住宅租金今年將再上升5%。

存庫和新供應這個難題

早兩期已分析了減息和撤辣的「滯後」反應，今集主要提存庫和新供應這個難題。2025年股市造好、減息周期重啟、利好樓市政策出台等因素，樓市氣氛好轉，加上發展商以吸引價策略積極推售新盤，一手銷情理想，帶動累積待售貨尾量下跌。

2025年年內累積貨尾共減少近3,300伙

據資料顯示，2025年全港累積待售貨尾量(包括樓花及現樓)錄約18,387伙，較2025年11月約18,889伙減少約2.7%，連跌11個月，創逾2年半新低；若與2024年12月約21,674伙相比，2025年年內累積貨尾共減少近3,300伙。

去年全新近20,000個新盤由高峰期減價由兩成至八成不等

但不要輕率判斷，去年全新近20,000個新盤由高峰期減價由兩成至八成不等，才得到買家青睞，老樓預期，發展商並不在意手上貨尾走不走到，而是手上資金夠不夠還債，據老樓了解到，每個興建中或將入伙的項目，要還上百億元起步的債，若果手上資金或融資來不及，並有機會被銀行斬倉，尤其是那些已資不抵債的小型發展商。

下一波便輪到在財務近乎邊緣破產的公司

在2021年樓價和地價雙高峰期買入的地皮或舊樓，部份已被銀行列為首號追債客戶，如早前多個投資者被逼倉，急於賤賣手上物業，下一波便輪到在財務近乎邊緣破產的公司，看下來今年不少這類高危公司，將會陸續被曝光，同行追新聞不停了。

減少債項 是首要任務

據房屋局數據顯示，截至2025年9月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應錄10.2萬伙，估計1月份公布的數據會減少，由於批地和賣地數量減少，發展商減慢收新地，手上土地儲備沒有增加的必要，何況在企業融資或項目貸款上，銀行機構又甚為小心，不會放出超高成本的貸款，以免收不到帳，因此公司首要是增加本身現金和資本比率，即是減少債項，是首要任務。

政府不斷增加公營房屋供 大大打擊「細價樓」

反而政府不斷增加公營房屋供應，大大打擊了私人中小型樓宇的市場需求，接下來，中小型物業的價格戰將會展開，由大公司帶動，尤其是手上有不少劏房盤的一綫發展商，去貨極急。意味着「細價樓」由早年的天堂跌落凡間，再而跌入地獄，來場生死地獄戰。

作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。

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