2025年經歷大跌後，適逢中央落實經濟推動內銷，令到資金走出去和融資自由，令到香港樓市難得三年首逢甘露，下跌跌勢放緩，令到一眾業主難得逃生門，藉利好消息出貨，同時發展商在政策配合下，加快推出手上可推售的項目自救，不過一加價便令市場窒步，轉投那些仍有「水位」的新盤，變成互相搶客，分薄了客源，踏入2025年12月後期似乎停下來，再等2026年2月新財政預算案有沒有新消息。

多年財政預算案有關樓市政策

首先回顧過去多年財政預算案在樓市的政策。

  • 2010年：首次推出額外印花稅（SSD），針對兩年內轉售物業的買家，徵收5%至15%的稅款。
  • 2012年：進一步加強額外印花稅SSD，持有期由兩年延長至三年，而稅率也提高至10%至20%，同時推出買家印花稅（BSD），對非本地居民和公司購買物業徵收15%的稅。
  • 2013年：推出雙倍印花稅（DSD），對非本地居民或擁有多個物業者增加印花稅，稅率提高至最高8.5%。
  • 2016年：進一步提高雙倍印花稅（DSD）稅率，對第二套或以上物業徵收15%的稅款。
  • 2023年：調整樓市「辣招」，將額外印花稅SSD的適用年期由三年縮短至兩年，買家印花稅BSD和新住宅印花稅NRSD的稅率則減半。
  • 2024年：政府全面取消所有這些稅項，終止「辣招」。
  • 2025年：住宅和非住宅物業交易的100元印花稅，其適用範圍已放寬至400萬或以下的物業。

400萬元以下私樓轉旺

自政府在2025年財政預算案將100元印花稅門檻提升至400萬元後，細價樓需求即時轉旺，市場交投亦迅速升溫，帶動400萬元以下物業成交量創出九年新高。

今年首11個月，400萬元以下的一、二手私樓共錄得12,620宗買賣，較去年全年的10,480宗增加約兩成，連續第二年突破1萬宗，佔整體成交約24%，為2016年以來最高，亦較2020年低位的3,949宗反彈超過兩倍。相比樓市最熾熱的2019至2021年，當時此類物業佔比僅不足一成，2021年更低見6.9%；但自樓價回落後，細價樓佔比自2022年起重返一成以上，並連升至今年的24%，反映上車盤明顯回暖。在一手市場，受惠於100元印花稅效應，發展商積極推出細價新盤搶佔需求，今年共錄17,545宗一手登記，其中1,873宗屬400萬元以下，連升四年，按年急增約65%。

還看年青客入市意慾能否同步回升

看來細價樓的定義，自樓價回落三成後，再有重新歸位的迹象，由以前600萬才算上車盤，回歸至400萬元以下，亦即是說，回落至2015年的水平，至於上車盤能否延續，那便看年青客入市意慾能否同步回升，使最基層的購買力重拾上升軌。

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作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。

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