【買樓按揭】2025年即將過去，今年樓市有復甦的跡象，成交宗數創過去幾年的新高，樓價亦都回穩，但按揭市場的表現明顯滯後。
2026年預計供樓利率再下調機會不大
2026年將至，預計供樓利率再下調的機會不大，但銀行會更積極投入按揭業務，按揭回贈有望持續上升，亦會提供更多不同的按揭計劃，有意在2026年入市並申請按揭的準買家，可以參考以下的預測及展望。
按市落後於樓市
今年樓市和按市的熱鬧程度有差異，頭10個月的整體物業成交量創4年新高，市場氣氛暢旺，但按揭市場表現滯後，雖然頭10個月的新取用按揭與去年同期相比升14%，惟仍屬於近年第二低的水平，較2021年的近期高位仍相差43%。
按揭息口下調機會微
置業人士在申請按揭時，利率是重中之重，然而，展望2026年，按揭息口下調的機會不大。由於目前最優惠利率已重返5%，是加息週期之前的水平，亦是自80年代以來的鐵底，香港銀行暫未有空間再下調最優惠利率。至於本港銀行同業拆息近期同樣企穩於3%的水平，反映銀行之間拆借成本高，預計2026年上半年，甚至全年，香港銀行都不會調低新造按揭的利率或封頂息率。
按揭回贈可突破1%
雖然息口未必能下調，但預計銀行今年會更重視按揭業務。2025年按揭市場不活躍的原因之一，就是銀行設定較審慎的按揭業務目標，審批按揭貸款亦較保守；惟目前樓市成交狀況已有所改善，銀行亦已重新積極投入按揭業務，爭取市場份額。目前大型銀行的按揭回贈最高接近1%，預計中小行亦需要相應提高優惠去留住客戶，故2026年的整體按揭回贈有望突破1%的水平。
市場將有更多專才優惠
按揭回贈上升會令新申請按揭的客人受惠，特別是一眾以專才身份在港置業的業主。隨着越來越多的專才來港，已成為本港樓市不可忽視的購買力。目前已有個別銀行為專才客戶提供額外的按揭回贈，預計新一年各大小銀行都會更加重視這一客戶群，會願意提供更多的按揭優惠。不過，銀行亦需要在審批上做好把關，例如會要求專才申請按揭時，提供國內的徵信報告等。
轉按活動回暖
除了新買物業的按揭外，轉按亦預計會在新一年回暖。因為目前按揭的主流利率一般為H+1.3%，封頂息為細P-2%，亦是市場上最高的按揭息率，這個息率已維持2年，換句話說，在兩年前申請按揭的人士已脫離罰息期，並可考慮轉按，即使新的按揭計劃息率相若，也可以賺取轉按回贈，幫補供樓開支，故轉按市場復甦可期。
按保出租物業值得推廣
不過，筆者過去接到不少求助個案，都因家庭或工作原因而計劃換樓，但物業卻仍有按揭保險在身，而且估價不佳，需要補錢才能轉按，大大影響整體換樓鏈。幸好過去兩年，當局已多次放寬按揭成數，令業主轉按套現的空間增加。
仍有不少業主未知悉新安排
另一方面，按證保險公司容許合資格業主將有按保在身的物業出租，相關措施生效一年，已批出約1,700宗申請，惟仍有不少業主未知悉新安排，當局應再加強推廣，亦可微調相關政策，例如容許將按保物業出租同時，並有條件規限下再買另一個物業，以符合不同業主的需求。
作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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