Nuveen 2026房地產市場展望：發掘復甦新機遇｜六大投資焦點

TIAA的投資經理諾偉( Nuveen )發佈2026年全球房地產市場展望，發掘地產復甦新機遇，當中列出六大投資焦點，詳情如下

Nuveen 2026房地產市場展望：發掘地產復甦新機遇

相較於上一周期，Nuveen預期板塊選擇對回報的貢獻將有所減少，具體資產選擇與管理將成為更重要的回報驅動因素。
人工智能（AI）及能源轉型科技正成為推動2026年房地產表現的強大催化劑。通過樓宇自動化、提升租戶體驗，以及前所未有的數據中心需求，AI正在革新物業營運模式，並透過壓縮營運成本、提升淨營運收入（NOI）可預測性創造超額回報機遇。
同時，能源轉型亦將創造可觀的投資機會。全球逾10,900間企業已設定科學基礎減碳目標，提升了綠色建築的租務需求，尤其在歐洲部分市場，綠色物業租金溢價可達5至10%。這些技術革新不僅帶來營運層面的改善，更已成為能區分效率領先者與落後者、推動房地產投資組合增值的重要因素。

六大投資焦點包括：

商業房地產債務具風險緩釋效益，並為投資者在公開市場不確定性下提供新的分散風險機會。美國聯儲局減息周期的延續，預計將推動美國商業地產融資活動，亦利好歐洲市場前景。此類資產與傳統投資相關性低，能有效提升投資組合多元化配置。

長者醫療支出高出年輕族群三倍，為行業帶來長期利好。由於醫療服務必須面對面進行，醫療辦公樓空置率僅7.4%，遠低於傳統寫字樓的13.9%，相差650基點。到2040年，逾四分之一人口將超過75歲，日本市場對高質素及專業管理的長者住宅需求龐大。

亞太市場展現韌性，東京因強勁的國內外人口流入及休閒設施優勢而領先。南韓由「全租」轉向月租，反映出消費偏好改變，能為提供專業管理的租賃資產開拓新機遇。亞太區內，低廉住房成本、供需失衡及監管政策變化共同支撐強勁租賃需求。

澳洲學生宿舍板塊表現突出，國際學生入學人數年內增長11%。然而，加拿大、澳洲及美國收緊簽證及移民政策，正導致國際學生人數顯著下降。

疫後消費模式正推動社區型商場發展，滿足消費者頻繁及多用途購物需求。歐洲零售園區平均收益率達6%，亞太市場回報率更高達6至7%，澳洲東岸城市尤其可觀。

貿易壁壘重現及國際貿易受阻，正重塑北美及歐洲的工業格局。以全球物流為導向的配送中心正面臨轉型壓力。美國中西部、東南部及德州，以及德國中部、意大利北部及英國中部地區，正成為這些變化的主要受惠者。

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