【買樓攻略】一般 申請按揭，最好距離成交期至少有3個月，盡量確保銀行有足夠時間審批，以及應對拒批等突發情況。但有些買賣個案，成交期較短，買家應如何尋找審批效率最高的銀行，以確保貸款順利獲批？

業主主動減價

鄧先生（化名）近日積極計劃上車，在參觀多個樓盤後，獲得其中一個單位的業主主動減價50萬元，但同時亦提出額外條件，因為原業主手頭比較緊，希望物業能夠在簽約後一個半月內成交，盡快套現。鄧先生亦認為單位價錢合理，銀行估價亦高於售價，於是漏夜向筆者求助，尋找能夠在最短時間批出按揭的銀行。

申請按揭 兩星期審批仍有效

需要指出的是，有多間銀行於去年作出承諾，在審批住宅按揭時會於兩星期內提供審批結果，該服務承諾一直維持至今，未有改變，但前提是需要申請人提交齊全的申請表及所有入息證明文件，否則一旦銀行職員認為文件不足，向申請人索要更多證明，一來一回會相當費時，並會延誤審批。特別是一些浮動入息、現金出糧的申請人，又或者是自僱人士，所需的入息證明文件會較多，更應提前準備。

大行人手多有優勢

想尋找審批最快的銀行，筆者一般都建議選擇大型銀行的按揭計劃。因為大行人手多，審批時間相對中小行亦會較短，比較大機會可以在限期前完成審批並放款。不過，如果申請人鍾情於某間中小行亦無不可，可以透過按揭中介向銀行說明情況，從而希望銀行可以加急處理。不過，申請人亦應同時申請審批較快的大行，做好兩手準備。

兩項關鍵影響審批

雖然銀行在審批速度上會盡量配合，但仍有兩項關鍵會影響鄧先生的審批結果。其中一項是按揭保險，如鄧先生申請7成以上按揭，就要經按保公司再多一層審批，而且按保公司審批往往會更嚴格仔細。所以鄧先生為審慎起見，可以選擇7成以下按揭。

驗樓結果決定放款時間

另一方面，為二手物業申請按揭時，銀行有機會要求驗樓。例如是一些唐樓或高樓齡的物業，又或者銀行職員審批時懷疑物業被改建或變成劏房，都會要求驗樓。而一旦在驗樓時發現單位內外有結構問題，需要處理後才會批出按揭貸款，同樣會拖延整個過程，所以鄧先生事前亦應進行查冊，確保單位與圖則相符，以及並沒有涉及僭建或維修的法庭命令。

緊急按揭偶一為之

雖然鄧先生最終獲心儀銀行成功批出貸款，順利買入物業，但銀行處理類似的緊急按揭個案亦是偶一為之，而且過程中充滿變數，會令申請人坐立不安。有意置業人士最好都是準備充足，提前規劃，避免因時間倉促而導致交易失敗，最終只會令自己蒙受損失。

成交期不宜少於一個月

最後要提醒買家，即使心急置業，成交期都不宜少於一個月。因為買賣合約等文件要註上土地註冊處，需要有至少一個月的時間，去檢視物業有沒有被用於其他抵押貸款或買賣，確保業權的優先權。

作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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