【樓市走勢】今年以來，香港住宅市場逐步擺脫低迷，迎來一波顯著的反彈。綜合土地註冊處數據觀察，首三季一手私人住宅買賣登記量已累計錄得14,482宗。
樓市走勢｜買家信心出現實質性回暖
其中，第三季表現尤為關鍵，單季錄得5,530宗，不僅較第二季的5,240宗升6%，實現連續兩季的增長，更較去年同期的低迷基數暴增1.38倍，創下近五個季度以來的新高點。此一強勁增長，明確顯示在發展商採取「貼市價」策略的刺激下，市場購買力正加速釋放，買家信心出現實質性回暖。
成交金額的走勢透露更多市場細節
然而，在亮眼的成交量背後，成交金額的走勢卻透露更多市場細節。第三季登記總值為600.12億元，較上季的630.95億元微跌5%，但仍穩居近五季的第二高。更值得關注的是，平均每宗成交價格由上季的1,200.8萬元下滑9.6%至1,085.2萬元。
「量升價跌」現象隱含多重市場動態
此一「量升價跌」的現象，背後可能隱含多重市場動態：一方面反映發展商以合理訂價加速去化庫存，另一方面也顯示買家對價格敏感度極高，交易主力可能正向中價位單位傾斜。這並非市場疲弱的信號，反而可視為在低息預期下，市場進行價格機制調整、積蓄後續動能的健康過程。
一場靜悄悄的板塊輪動正在上演
若將視角延伸至各區域，可發現一場靜悄悄的板塊輪動正在上演，其中港島區表現一枝獨秀，登記宗數從上季的358宗大幅躍升至1,353宗，增幅高達2.78倍；登記金額同步飆升1.43倍至236.21億元。此等強勢表現，或受惠於高端買家的資產配置需求，以及該區新盤供應精準切中市場口味。
九龍區呈現「量穩價跌」格局
九龍區則呈現「量穩價跌」格局，登記量微跌2%至1,492宗，但登記總值卻大幅萎縮48%至171.32億元。這強烈暗示該區的交投重心已從過往的高總價豪宅，明顯轉向更為親民的中小型單位。
新界區「量體王者」的地位依然穩固
新界區雖從第二季的高位回落，登記量季減20%至2,685宗，但其「量體王者」的地位依然穩固，佔第三季總登記量的48.5%，近乎半壁江山。在十大熱銷新盤榜單中，新界項目更獨佔七席，證明其憑藉價格與配套優勢，持續成為市場最龐大買家群體的選擇。
屯門「NOVO LAND 3A期」榮登銷冠
深入分析十大熱銷新盤，能進一步窺見市場需求的多元面貌。屯門「NOVO LAND 3A期」以423宗登記榮登銷冠，總值22.39億元，平均售價約529萬元，反映上車盤及用家需求的強勁韌性。緊隨其後的日出康城「凱柏峰II」（383宗，平均649萬元）與港島南岸「滶晨」（369宗），則分別承接了換樓鏈及港島區的購買力。
價格分布兩極化耐人尋味
價格分布的兩極化更為耐人尋味。港島南岸2期「揚海」雖僅錄得6宗登記，但平均每宗高達4,338萬元，展現頂級豪宅市場的獨有韌性。與此同時，大埔「上然3期」平均399萬元的親民門檻，則說明了龐大的剛性需求所在。當前的樓市已非只齊漲齊跌，而是在不同的價格區間與產品定位中，各自尋找供需平衡。
多項利好因素正持續匯聚
展望第四季，多項利好因素正持續匯聚。除中美貿易戰得以化解外，市場亦普遍預期利率未來仍將步入下行通道，這對於減輕供款負擔、提振市場情緒有深遠影響。此外，港股市場今年以來的反彈所帶來的財富效應，正逐步擴散至房地產市場。各類人才計劃（如高才通）所引入的新增住屋需求，其購買力亦不容小覷，近期數個新盤首輪即近沽清，便是最直接的證明。
單季總量可望挑戰6,000宗
若上述趨勢得以延續，第四季每月一手登記量若能維持在1,800至2,000宗的健康水平，則單季總量可望挑戰6,000宗，較第三季再升約8.5%。屆時，2025年全年的一手私宅買賣登記量將有極大機會突破20,000宗大關，創下自2020年以來的六年新高。
市場結構呈現明顯分化
綜上所述，第三季的香港樓市正經歷一場由「價格重估」與「需求釋放」共同驅動的復甦。市場結構呈現明顯分化，不同區域、不同總價的產品表現迥異。對於潛在買家而言，與其糾結於捕捉絕對的市場最低點，更應把握當前市場選擇豐富、定價理性的窗口期，根據自身需求與財務能力，在複雜多變的市場格局中，作出審慎而及時的決策。
作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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