【買樓攻略】雖然經濟前景未明，但樓市似乎有支持，亦有人趁樓價回落一圓置業夢。面對動輒數百萬的物業，不少準買家都要依賴物業按揭，並靠兼職去增加收入，以通過銀行嚴格的入息測試。然而，並非所有兼職收入都會被銀行接納為有效入息，令置業路上出現意外關卡。
兼職須具備持續性
一般而言，銀行需要評估按揭申請人兼職收入的可靠性。首先，收入必須具備持續性，申請人通常需要提供至少6個月的收入記錄，證明這並非偶一為之的短期收入；其次，收入需要有完整的報稅記錄。
屬自僱性質最高可批8成按揭
有些兼職，例如經營網店，屬於自僱性質，需要整理好日常的發票、收據、銀行入賬紀錄，以及財務報表等，申請人亦都需要報稅，只要盈利加上本身正職的收入足夠通過入息要求，就可以獲批最多8成按揭。
正職加兼職收入僅過關
劉小姐（化名）想買一個600萬元的物業，並申請8成按揭，按揭目前3.375%息口、30年還款期計算，每月最低入息要求約為42,832元。而劉小姐正職月薪有4萬元，同時她又與母親經營網上花店，花店每個月平均有大約1萬元的盈利，而劉小姐的如意算盤是將正職收入及花店的一半盈利計算入息，就能剛好通過銀行的入息要求。
銀行職員兼職需申請
然而，銀行卻拒絕劉小姐的申請，原因是劉小姐在另一間銀行任職。由於銀行有指引，會要求員工從事任何兼職都必須事先向公司申請並獲得批准，以防範潛在的利益衝突。所以當審批部門見到劉小姐在申請表上的職業填上「銀行職員」，便會格外謹慎地審視其入息，任何未獲批准的兼職，都不會納入計算收入。
由母親轉為擔保人
相反，如果網上花店是由劉小姐的母親獨自營運，同時劉母又沒有其他按揭或債務在身，可為其女兒的按揭作為擔保人，加上花店的整份收入，這樣劉小姐的按揭申請就能符合入息要求，順利過關。
員工按揭有利有弊
至於另一個選項，則是劉小姐選擇在任職的銀行申請員工按揭（Staff Plan），貸款額最高達員工月薪100至120倍，而且按揭利率可低於1%。不過Staff Plan不設按揭現金回贈，也沒有按揭儲蓄掛勾戶口（Mortgage Link），故劉小姐要作出取捨，魚與熊掌不能兼得。
轉按慎防要補錢
另一項要注意的是，萬一劉小姐日後要轉工或被裁員，員工按揭需要提早全數清還，劉小姐需在限期內將按揭轉按至另一銀行或轉為普通按揭計劃，而轉按最高只能申請8成按揭，更棘手的是，如果物業估值下跌，導致新的按揭貸款額不足，申請人可能需要準備額外資金填補差價。
可事先向專業人士諮詢
利用兼職收入協助通過按揭審核雖是可行之道，但銀行除了會考慮收入的持續性，亦會檢視收入是否合規。申請人必須提供長期且穩定的證明文件，並確保兼職性質符合自身職業的相關規定。如同劉小姐的案例，即使收入數字上看起來足夠，若觸及行業禁忌，同樣會功虧一簣。因此，準買家在置業前，應提前了解銀行的審批準則，妥善規劃財務證明，必要時尋求專業人士的意見。
作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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