【理財個案】讀者：老師你好。現在我37歲，月入37,000元，另外每月股息收入10,000元，每月租金收入10,500元。

股票portfolio如下：

  • 港股：2 , 3, 2638, 939, 1398, 3988 (資產總值 2,100,000元）
  • 美股：PFE, WHR, CVX, VZ (資產總值 330,000元）

物業：

  • 有1個200尺單位
  • 按揭仲有25年要還
  • 尚餘按揭大約1,950,000元
  • 現時每月大約還8,800元

我有考慮以下方案，看老師有咩意見。

理財方案1

賣出手上所有港股939，套現45萬去還按揭。用按揭計算機計，還部分按揭後每月還款6900元，不過股息每月收入就跌到7800元左右（呢個我係用好保守嘅計算，股息率4.5%，我個portfolio應該比呢個百分比高，因為全部係高息股）

理財方案2

賣出手上所有港股939及1398，套現75萬去還按揭。用按揭計算機計，還部分按揭後每月還款5600元，不過股息每月收入就跌到6700元左右（計算股息率都是4.5%）

想減磅手上按揭

我想減磅手上嘅按揭，我根據手上人工，39歲前如無按揭係身應該借到470萬，想買間300至400尺嘅樓自住（現時本人租樓，租金大約9500元）。現時問題係被舊按揭綁手綁腳，如賣出單位套現，根據現時市場，應該會蝕）

多謝老師時間。

龔成老師分析︰

首先，我講講我對物業架睇法。中國及香港經濟未完全回勇，相信樓市難以大升，但未必會大跌，相信會平穩。中國政府在2024年9月，推出了多項支持經濟及樓市政策，雖然不會令經濟快速好轉，但有穩定作用，當中也發放了訊息，如果有必要，會再推出支持經濟政策。所以在大方向上，經濟會開始穩定，慢慢向好，但全面回勇就要時間。

中國政府在政策上支持樓市

同時，中國政府在政策上支持樓市，相信中國樓市不會大跌，而這因素，也會間接影響香港的樓市，令香港樓不會大跌。

另外是高息因素，高息對樓市會不利，這點令2022年-2023年香港樓價大跌原因（因為當時加息很急），到2024年下半年，美國開始進入減息週期，這點會利好香港樓市，因為供樓成本減少。

美國政府推關稅等措施

不過，2025年美國政府換屆，由於新政府推關稅等措施，這點有機會推高美國通賬，而高通賬就會影響美國減息的時間表，有機會推遲減息，維持高息在一段時間，這因素將會令香港樓市增加了不確定性。

至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會太多，也不會大幅推高樓價。

香港政府推出的吸引人才計劃

而香港政府推出的吸引人才計劃，在近年的確吸引一些人來香港，因此令租金得到支持，令近年出現一個現象「租金上升，樓價下跌」，引致租金回報率拉高。

香港樓市的租金回報率不高

在投資價值方面，過往香港樓市的租金回報率不高，一般只有2%、3%，投資價值不大，加上近幾年按揭利率高，加上長遠樓價難以倍升，令之前香港樓的投資價值，並不高。到現時，由於租金回報率有上升情況，香港樓的投資價值，由之前較低吸引力，到現時投資價值為中等，但樓市不會象過往般倍升。

樓市長遠計供求關係 較難大跌

相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。樓市始終有一定的需求，令樓價較難大跌。不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府加大力度找地起樓，所以現時，供求已到達平衡狀態（過往由於供不應求，令樓價倍升）。

香港樓作為自住的價值仍在

長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。

因此，香港樓作為自住的價值仍在，現時的樓價，已由過往的貴，回落合理水平，中短期雖然會因經濟及利率因素而波動，但相信不會大跌，但也未有條件大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。

唔太建議你將財富太集中物業類

香港樓的投資價值，算是中等。而自住則可以考慮，現時樓價合理，最重要是考慮自己的負擔能力。

所以，我唔太建議你將財富太集中係物業類。特別係你手上出租物業，呎吋不足300呎，即係一個正常家庭最低所需面積都不到，長線投資價值會跌得較快。是否依然持有這單位收租，再勉強另購一個自住單位。還是用樓換樓模式，去購買長遠自住單位，是你要思考的重心。

投資股票有2點要留意

至於投資股票方面，有2點要留意翻︰

1) 當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

初期投資較有潛力股票

例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

現時37歲 應以增值為主

以你現時37歲去計，應以增值為主。你手上股票係有質素，但都是收息為主，增長力不明顯。長線建議你慢慢將組合換以「平穏增長股」和「潛力股」為主，咁會對你較有利。

平穩增值股︰

指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，例如美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。

另外再加其他個股：美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以了解下，並從中選股。

潛力股︰

如果想增長力高少少，可考慮潛力股，例如指數基金，美股可投資納指基金（QQQ），或在港上市追納指基金（2834）、港股則可考慮安碩恒生科技（3067）。另外再加：美股如微軟（MSFT）、ASML Holding（ASML）、Tesla（TSLA）、Amazon（AMZN）、港股如騰訊（0700）、比亞迪（1211）、小米（1810）等，你可以了解下，並從中選股，但佢地波動性和風險會較高，要自己平衡。

但潛力股風險較高，對投資知識要求較嚴格，所以你可以先集中在平穏增長股上，甚至先集中供盈富(2800)和VOO這類指數ETF。到你投資知識有所提升後，才慢慢加入潛力股到組合之中。

現時組合 太集中港股

2) 你現時組合，太集中港股。銀行股比重，我估你都有機會超標。

任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

要建立一個平衡的投資組合

因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。個別地區不要高於組合70%，相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。

但盈富(2800)、VOO這類指數基金，則不受企業和行業限制，因為它是一個包含一籃子不同行業的優質股組合。因此，盈富(2800)、VOO就算在組合中佔較大比重，都唔會造成(企業和行業)過度集中性風險。

作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。

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