【樓市走勢】讀者來信：Anthony Sir你好，近日看到區內一宗短炒新聞，持貨三個月，320萬買入，350萬賣出，聽區內代理說是你操盤的是嗎？短炒就聽得多了，但身邊很少有人做過，有甚麼技巧呢？甚麼情況下適合做？

回覆讀者來信：幫基金操盤 目標是買10間

是的，讓你發現了，哈哈！這次是幫一個基金操盤，初步目標是買10間，一半用作短炒，一半用作長線區收租，現在在各區收購了7間，還有3間。

甚麼時候適合短炒？

樓市平穩的時候，尤其是現在，樓價偏低而平穩的時候。升市，不適合！…因為賣咗買唔番！太多散戶進場搶貴價錢

  • 跌市，不適合！…因為買咗賣唔出！短炒變長楂
  • 平市，最適合！…高位賣出，轉頭低位買番，長做長有

為甚麼低位更合適？

  • 高位平穩，好處是市場購買力強，容易出貨，壞處是成本貴。
  • 低位平穩，剛好相反，出貨較難，但勝在成本平。

例如你買入的單位如果在400萬或以下，厘印費只需要 $100，同樣的單位，真人真事，同樣的單位，曾高見600萬以上，厘印費就要$13.5萬，成本高很多，也蠶食了你的利潤。

總價低 租金回報高

同時由於總價低，租金回報高，風險也相對較低，如果出唔到貨，亦可以轉章長楂，收租賺現金流，以我今次做的交易為例，未做增值租金回報都有4.5厘，如果以7成按揭計算，租金完全夠供款，長線收租也不會感受到壓力。

短炒關鍵一：精準計算

你必須要非常非常熟悉市場，甚麼是平，甚麼是貴，甚麼價錢值得買入，有網友說越平越好，咁即係幾錢？鬼唔知阿媽係女人咩，市價400萬叫業主100萬賣俾你好唔好？現實世界真做到先得嘛。買入之後，持貨幾耐？甚麼價錢有把握賣出，這更重要！

我們買入單位的時候，甚至不用睇樓，代理報價發相，我就就能即時判斷是否筍盤，馬上就可以行動俾訂，沒有基礎不可能做到。當中要非常精準的計算，就是我們課堂所講的秤貨。

短炒關鍵二：增值

記住！不是盲目裝修！如果單位賬面賺了40萬，裝修用了廿多萬，請問還有甚麼錢賺呢？除非好有信心可以再賣高一點，例如賺幅是樓價15~20%，為自己添難度。當然如果是很殘的單位，可以很便宜買回來又另作別論。最理想是簡單翻新就可以做到，控制低成本，但質量高的翻新，最容易操作，也最有把握。

短炒關鍵三：人脈代理網絡

建立好的、強大的代理網絡也很重要，一方面買入的時候，市場上有筍盤，為甚麼要通知你？你只是怱怱而過，走進店內的陌生客，筍盤為甚麼要益你？點解唔自己食？或者給予熟客？另一方面，更難的是，買入之後如何賣出？大部份代理都是想壓你價的，你必須要有好的經紀網絡，有願意幫你賣高價的代理，才能做到。當中有很多技巧，有興趣的朋友就私訊我們了解詳情啦。

作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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