【買樓攻略】對於新一代而言，結婚生子不再是人生必要任務。情投意合固然可以結婚，但他日此情不再，新一代亦不會為了一紙婚書而強留。不過，婚姻畢竟乃法律層面認可的關係，如果一對夫妻離婚，跟情侶不同，二人將要面對手上資產的分配問題。
兩對離婚的夫婦：買樓時的業權分配方式不同
近日筆者分別協助兩對離婚的夫婦，因為當初買樓時的業權分配方式不同，第一對相對順利分手，另一對則有其中一方要「抬錢」離婚。
第一對夫婦個案：物業登記只落在太太名下
先談第一對夫婦。這對夫婦於一年前購入市值約450萬元的單位，做了八成按揭。由於太太收入較少，當時由丈夫作為按揭擔保人，但物業登記只落在太太名下。丈夫本身為公務員，收入穩定，因此成功協助通過按揭審批。
丈夫幾乎毋須動用現金 就可完成轉讓手續
如今二人協議離婚，丈夫願意購入整個單位並「過名」至自己名下。因為物業現時估價為400萬元，根據政府最新印花稅安排，屬於400萬元以下住宅物業，從價印花稅只需繳付100元。更重要的是，由於丈夫名下並無住宅物業，這次交易可被視為「首置」，有資格申請最高85%按揭貸款。換句話說，他幾乎毋須動用現金，就可完成轉讓手續，過程順利。
第二對夫婦個案： 聯名買樓 幾年後樓價回落
相對地，第二個個案的情況則棘手得多。這對夫婦於樓市高峰期聯名購入市值800萬元的單位，並做了九成按揭。幾年後樓價回落至約650萬元，當中太太希望購入丈夫手上的另一半業權（即約325萬元）。但由於她已持有物業一半權益，銀行與按揭保險公司並不視她為「首置人士」，最高只能批出七成按揭，變相最多可借得227.5萬元。結果她需要一次過補上近100萬元現金，才可完成買賣。太太本身收入不高，但本身自覺要有物業在手才有安全感，唯有抵著財政壓力買下單位。
用個人名義購入再加配偶擔保 較有彈性
買樓時以聯名購入，將來若婚姻出現變化，處理方式與成本會跟單人名義購入有極大差異。當然沒有人答應求婚買樓時心裡已想著將來要如何「分身家」，只是我們從理論層面來看，用個人名義購入再加配偶擔保，會是一個較有彈性的做法，既可靈活調配按揭資格，也能在必要時保障雙方的「首置」身份，減輕轉讓時的稅務與貸款負擔。
混淆釐印費與「內部轉讓」的分別
此外，很多人亦常混淆釐印費與「內部轉讓」的分別。釐印費是按實際成交價繳納，即使是配偶之間的轉讓，只要涉及買賣程序，仍需根據樓價計算印花稅。而政府對於400萬以下物業有特惠稅率，像個案一那樣只需繳交100元，但若樓價較高，便需按從價稅率表繳費，差距甚大。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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