美聯物業 表示，減息週期重啟，第三季樓市「價租齊升」，香港樓價升幅跑贏租金。該行更指出，長短線投資者齊入市，短線轉售飆增逾1.7倍，購入放租增逾4成料7年來首現「價租3季連升」，最新調高全年一手交投預測至2萬宗挑戰新高。
買家入市明顯增速
第三季本港樓市逐步重拾升勢，一手住宅交投節節上升，二手亦穩中向好，樓價已經企穩回升。美聯物業分析師岑頌謙表示，息口回落，加上近月股票市場造好，刺激投資氣氛，第三季買家入市明顯增速，值得留意的是，除用家轉租為買外，今年長短線投資者入市個案俱增，當中短線轉售個案按年飆升逾1.7倍，而且獲利比例大漲至約66%；長線投資者亦購入物業收租，今年首8個月買家在購入後一年內出租的個案較去年同期增44%。
第三季再現「價租齊升」情況
由於用家及投資者齊入市，第三季再現「價租齊升」的情況，樓價升幅甚至跑贏租金。岑頌謙預期，第四季有望延續「價租齊升」，將會是7年來首次連續3季出現此情況，相信可帶動住宅物業交投加快，故上調2025年一手成交量預測至2萬宗，創《一手條例》後的新高；二手交投預測則調升至4.6萬宗的4年高位。
料4年來首現「價租齊升」雙升趨勢
岑頌謙表示，今年上半年樓市交投暢旺，而第三季受惠股票市場向好，帶動投資及樓市氣氛，加上息口回落，而《施政報告》公布後房策明朗化，推動樓市價量持續上升。第三季一手住宅成交量錄近5,900宗，創6年季度新高；二手成交表現同樣活躍，料季內錄得約1.14萬宗，亦創十季次高水平。樓價及租金走勢方面，第三季樓價升約2.21%；租金(截至8月)則升約1.23%，勢再現「價租齊升」，為過去4年首次連續兩季齊升的情況。由於9月非傳統租務旺季，相信單月租金不會錄得太顯著的升幅，故第三季的樓價升幅幾可肯定跑贏租金。
「美聯樓價指數」及美聯「租金走勢圖」每季變化
買樓收租的投資需求勢進一步增加
展望第四季樓市，隨著美國聯儲局重啟減息週期，配合港股興旺，市場氣氛熾熱，相信入市速度有望加快。岑頌謙指出，值得留意的是，有別於去年樓市用家主導，今年投資者入市個案有明顯回升的趨勢，而且是長短線投資者齊入市，為住宅物業帶來新的上升動力。
長線投資者方面，主要購入物業作收租之用。根據美聯統計，買家在購入單位一年內再出租的個案，數量於今年首8個月較去年同期大幅躍增44%。租金回報方面，上述買樓收租客個案中，錄得逾3.5厘租金回報的個案比例高約58.9%，較去年同期急增28.4個百分點；至於錄得逾4厘租金回報的個案，亦大增20.6個百分點至30.6%，可見租金回報理想，吸引更多長線投資者買樓收租。
個別屋苑普遍出現租金回報率超過3.5厘
按屋苑劃分，今年首8個月多個屋苑的買樓收租情況活躍，當中個別屋苑更普遍出現租金回報率超過3.5厘。以一手買入的屋苑為例，屯門NOVO LAND與長沙灣瑜悦，租金回報逾3.5厘的比例均錄8成或以上，筲箕灣傲華的比例超過9成；而元朗尚柏的比率更是百分之百。二手屋苑如沙田第一城、淘大花園、大埔中心及新都城等，今年首8個月買樓收租客的租金回報率全數超過3.5厘(見表一)。預計隨著美國重啟減息週期，定期存款息率減低之下將繼續吸引資金流入樓市，加上租金回報率高企，未來購入物業作收租之用的投資需求勢將進一步增加。
今年首8個月較多買樓收租客的屋苑當中租金回報率逾3.5厘的比率
美聯物業 ：短線轉售獲利比例急增至約66%
與此同時，短線轉售個案亦顯著上升，而且帳面獲利的比率同步提升。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，根據已知上手購入價(扣除已知內部轉讓及特殊成交個案等)，持貨一年或以下的短線交易，由去年首9個月的172宗急增至今年首9個月467宗，增幅高達171.5%；當中獲利個案比例去年的40.7%急增約25.5個百分點至66.2%，短線轉售趨活躍反映市場信心迅速回暖，資金追逐回報吸引的資產，令短期投機活動增加。
今年首9個月樓市短線轉售個案及帳面獲利比例
元朗尚柏帳面獲利比率78.9%
期內錄得最多持貨一年或以下轉售個案的屋苑為元朗尚柏，並錄得約15宗獲利個案，帳面獲利比率高達78.9%；美孚新邨、屯門NOVO LAND、荃灣中心更出現「百分之百」短線轉售獲利。
縱使短線投資者增加，但是今年首9個月已知上手購入價(扣除已知內部轉讓及特殊成交個案等)的二手私宅註冊個案共錄17,252宗，即持貨年期一年或以下的轉售個案467宗，僅佔約2.7%，反映短線轉售的情況仍然佔極少數。而反映樓市「短炒」風氣的以確認人身份將物業轉售個案(俗稱「摸貨」)，今年首9個月只錄得15宗，更能證明市場未有出現「短炒」過熱的情況。
減息帶動「供平過租」幅度擴大
早前美國聯儲局公布減息，本港大型銀行宣布跟減八分之一厘，令樓市「供平過租」現象增加，而據美聯143個成份屋苑「供平過租」的數目及比例亦雙雙提升，目前佔比約45%，較減息前增加約6個百分點。鑑於市場普遍預期聯儲局今年內將再減息，倘若本港再度跟減息八分之一厘，將推動出現更多「供平過租」屋苑，估計屆時「供平過租」的屋苑比例，將由現時約45%，進一步增加至超過一半，不但會令買樓收租更趨普遍，更重要是刺激更多用家「轉租為買」。
事實上，自從銀行減息八分之一厘後，多區屋苑的「供平過租」幅度擴大，如大圍金獅花園、沙田花園城、堅尼地城嘉輝花園、大埔中心及九龍灣淘大花園等屋苑，減息後「供平過租」的幅度，較減息前擴大約1.1至約1.3個百分點，突顯低息推動「租轉買」效應日趨明顯，吸引用家及投資者加速入市。
美聯物業：調升全年一二手交投預測
展望全年樓市，美聯物業岑頌謙預期，隨着減息效應憧憬進一步發酵、內地生及人才繼續湧港，配合內地四中全會等利好因素，估計第四季將延續「價租齊升」的情況，屆時將出現7年來首次連續3季「價租齊升」；全年樓價則料升約3%至5%，扭轉過去3年持續下跌趨勢。
成交量方面，「價租齊升」意味樓市氣氛持續改善，用家信心回升，加上長線及短線投資需求繼續入市，相信樓市交投將更活躍，因此上調今年一手成交量至2萬宗，創一手條例後的新高，按年大幅增加約 29%；至於全年二手成交同步上調至4.6萬宗，按年升約12%至4年新高水平。
調升全年一、二手樓市交投預測
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