供樓是長遠計劃，但住屋需求會隨着時間、家庭需要而有所轉變，最新有業主想「細屋搬大屋」，卻因有按揭在身而遇上難題。當他計劃將自住物業轉為出租時，發現最新的7成按揭出租規定竟不適用，原有銀行要求將按揭成數降至5成以下，變相業主需要補上一大筆差額。面對計劃趕不上變化，其實業主還有兩個方案去提升住屋質素，包括將現有物業的貸款上限提高至9成，並同時合法出租。
自住轉出租需申請
鍾先生3年前與太太「二人世界」，以450萬元買入一個唐樓物業，申請9成按揭，但婚後很快造人成功，目前兩大一細住在只有400呎的蝸居已不敷應用，於是打算轉為雙租族——將原本的物業出租，同時又在同區租用另一個較大面積的物業。由於物業在申請按揭時是申報自住，於是鍾先生計劃向承按銀行申請將物業轉為出租用途。
3年前按揭契不適用
然而，申請過程卻出現阻滯。雖然現行規定出租物業最高可按7成，但銀行告知，由於鍾先生的按揭是3年前批出，仍需遵守當時的規定，即出租按揭成數上限為5成。由於是在原銀行提早還款，毋須重新為物業估值，但將按揭成數降至原貸款額的5成，即按揭餘額不能多於225萬元，而目前按揭餘額約380萬元，鍾先生需要補上約155萬元的差額才能合法出租，對其造成沉重的財政負擔。
轉按需重估樓價
鍾先生亦有考慮過轉按至其他銀行，經律師樓重訂按揭契約，就可以申請7按出租。不過其物業最新估值已下跌近兩成，如果轉按，新銀行會按目前的物業估價去重新計算貸款額及按揭成數，所以即使按揭成數多一成也無補於事，鍾先生同樣需要補上一大筆差額。再加上轉按後貸款會以新造按揭息口計算利息，轉按後每期還款額會上升，同樣令鍾先生卻步。
按保出租需提供水電煤紀錄
對此，鍾先生其實還有兩個方法自救。首先，他可以透過目前承按銀行向按證保險公司申請，將有按保在身的物業出租。只要鍾先生證明目前的物業不敷應用，或者孩子因為要入學而需要搬屋，都能夠以「其他特別需要」一項提出申請，一般都會獲得銀行批准，並可繼續享有原有按揭的計劃息口，毋須加息。不過要留意，以「其他特別需要」申請按保出租，申請人需要在該物業自住滿一年，申請人需要提供過去一年的水電煤紀錄以茲證明。而且租約期最長僅14個月，能否續租要視乎政策有否改變。
有合法徑途可9按出租
另一個方案，則是轉按至私營按保公司。後者會為轉按物業提供最高9成的貸款額，而且容許物業作出租用途，鍾先生如選擇此方法，需要抬錢的金額會大大減少，亦能合法地出租，而息口則與普遍銀行的新造按揭一致，即3.375%。不過，該計劃需要支付一筆按保費用，相當於貸款額約5%，另外，私營按保公司的計劃以P按為基礎，其利率走勢與銀行最優惠利率掛鉤，對市場短期拆息回落的反應，一般不如H按靈敏。
作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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