今年《施政報告》提出多項措施針對公營及資助房屋供應，其中一項值得關注，但暫時較少被討論的為「長者業主樓換樓計劃」。該計劃的對象為年滿六十歲、並持有資助出售單位（如居屋或綠置居）超過十年的長者業主。
長者業主樓換樓計劃最快2026年推出
根據安排，長者可在第二市場出售現有單位，然後無須補地價即可購買面積較小或地點較偏遠的資助出售單位，並可因此獲得額外現金，補貼日後生活所需。政府消息人士稱計劃不設限額，約10 萬個單位符合資格。計劃最快會在明年推出，政府就期望透過此舉釋放更多市區或大面積單位，讓有子女的家庭能入住較合適的居所，同時增加資助房屋的流轉率。
措施有數個潛在好處：改善資源分配
從政策設計角度來看，這項措施有數個潛在好處。首先是改善資源分配，如果一些大單位本由獨居或兩老長者佔用，重新分配予有實際需要的家庭將增加資源運用的效率。其次，長者退休後沒有穩定入息，今次計劃讓他們可借換樓套現，減輕日常經濟壓力。宏觀來說，促進房屋流轉亦對整體社會有利。
坊間有聲音對計劃提出質疑
然而，坊間有聲音對計劃提出質疑。公平性方面，有學者指出部分長者可能資產相當豐厚，卻仍能享受免補地價的優惠，或對其他輪候資助房屋的申請者不公；《施政報告》亦未有提及資產及收入的要求和審查方法。另一方面，長者重視所住地方的鄰里關係，似乎長者未必會願意搬離熟悉的社區，尤其是同時犧牲生活所需而遷往偏遠地區，居住在比以往面積小的單位。此外，替代單位的供應是否足夠亦是關鍵，目前政府雖已預留北都古洞北及粉嶺北三幅土地，但實際效果仍待觀察。
逆按揭（又稱安老按揭）已放寬至資助房屋
更重要的是，目前市面上已有不同類型的「財技」讓有樓在手的長者應付退休開支。逆按揭（又稱安老按揭）已放寬至資助房屋，長者即使不搬遷，也可以透過抵押手上物業一次過或分期將單位套現，作為日常生活費之用；如有子女的話，百年歸老後，子女可優先償還貸款以贖回物業，如子女無意贖回，則由銀行安排出售以償還貸款。除了逆按揭之外，長者又可以透過轉按方式釋放部分資金，既能保留原有居所，又能增加現金流。
現有選項與「樓換樓」計劃並沒有直接衝突
當然，這些現有選項與「樓換樓」計劃並沒有直接衝突。它們可視為互補關係，為長者提供不同程度的財務靈活性。筆者建議長者除了考慮收入及開支層面，還要想清楚自己的生活習慣、社區網絡及對子女（如有）的財務規劃等。因此，無論選擇換樓、逆按揭還是轉按，均需要審慎評估。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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