【樓市走勢】最近發展局表示政府沒有為「明日大嶼」項目制定推進時間表，而實際填海工程亦未有條件於本屆政府任期內開展，公眾會視「明日大嶼」計劃暫緩。筆者完全支持政府這個決定，符合現實的處境，筆者更加認同政府應該聚焦發展「北部都會區」，這是更加兼顧全局及符合香港現時能力的一個項目。
筆者完全支持政府這個決定
「明日大嶼」大型填海造地計劃，包括當中核心項目為交椅洲人工島，其實不需要決定放棄或者一定硬性執行，筆者覺得最重要是計劃有所準備，準備好按實際環境需要，因時制宜！當年為何要決定填海？因為香港有一段長時間難以造地！香港有足夠土地，但難以造地，中間包括政治上的問題，亦有一些發展商的利益衝突！填海是政府無法造地之下，宣示及重新掌握土地供應主導權的良好方案，當中是有博弈的需要！當初政府提出填海計劃時，筆者是支持的。
政治環境的時移勢易
但隨着樓市的轉變，在政治環境的時移勢易，香港政府的而且確是解決了土地不足的難關，樓價、甚至地價都大幅下跌，相比之下，填海變成為相當昂貴的方案了，因此筆者近年也多次撰文表示「既然政府造地很有進展，成本結構亦改變了，已不需要付出昂貴的代價去填海了」。
更實際的「北部都會區」計劃上馬
更何況，在「明日大嶼」計劃之後，更實際的「北部都會區」計劃上馬，加上，大灣區各城市有更深厚的融合，融合之後正等待新局面後的重新分工，面對千變萬化的改變下，「北部都會區」有許多更實際、更短期可達成的效果，筆者認為值得優先處理。
雖然填海可善用科技進步爭取降低成本，但顯然這不是填海的關鍵因素，關鍵因素是有否更好的方案且在新局面給予港人選擇。
香港市區重建的需求日漸殷切
更何況，香港市區重建的需求日漸殷切，只要配合市建局改革及市區重建策略，市區重建所得到的潛在實用面積，而且在市區地帶，其發揮的效率將會更大。香港樓市可以改善的問題，其實空間不少，單是香港舊工業時代的一去不復返，龐大的工業大廈群其實應該進行重建或活化之用！
香港仍有很多選擇方案，其實中央已作出啟示用創意去解決問題，這啟發到我們不少舊有的框架要突破，才能解決到問題。
「北部都會區」本來在歷史上就是珠江三角洲的重鎮要塞
「北部都會區」本來在歷史上就是珠江三角洲的重鎮要塞，只不過在殖民地時期後，改變成為緩衝區而已，今次「北部都會區」概念配合金融、教育及創科去發展，是一個非常好的方案，更加重要是在地理上進一步打通了交通樞紐，這等同將新界區大增值！亦給予年輕人在香港與大灣區發展的一個置業良機！
屯門碼頭二手私樓高層全海景兩房 只需要400多萬就買到
大家可以想想，現在低迷的住宅樓價，以人均入息中位數的一對年輕夫婦，可以買到約530萬元的住宅單位（每月儲蓄三成收入需時三年左右就可以儲到首期，而且合乎銀行按揭的入息要求），擁有基建樞紐的屯門碼頭二手私樓高層全海景兩房單位只需要400多萬元就買到！買樓有風險亦有機會！年輕人應該量力而為根據自己的需要和能力去決定是否買樓，不應人云亦云被負面情緒影響到買樓這終身大事！
作者簡介：汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年，於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯，主力撰寫有關新常態（new normal）文章，更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」！同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化，得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」，認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術，故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」，認為營商要「追求增值不求奪財」，祥益地產高度參與社區公益及慈善活動，融為一體！
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