儘管有大行對最新樓市政策感到少許失望，其中亦未見有可以讓商廈業主直接受惠的措施，但其實環顧世界各地，商業房地產市場都是「自負盈虧」的居多。近年，香港寫字樓市場正陷入嚴重的下行循環，其現狀堪憂，不僅租售價量齊跌，更可能進一步波及住宅市場和整體經濟環境。這一危機已成為當前地產市場的核心癥結，若不及時解決，恐會引發更廣泛的連鎖反應。
商業房地產市場惡性循環
近年本地商業房地產市場已進入惡性循環階段。空置率創下歷史新高，整體寫字樓空置率達15%。租金連年下降，甲級寫字樓租金和價格已回到2010年水平，租值較2019年高峰期下跌41%，預計今年再跌5%。這種下跌趨勢導致抵押品價值縮水，違約風險增加，銀行因此採取防禦性措施，對新增貸款態度謹慎。投資者紛紛退出市場或要求大幅價格折讓，加速了價格螺旋式下跌。
成交量的上升更多是一種假象
較少人提到的是，近月寫字樓成交量的上升更多是一種假象，部分原因是基數較低，而且業主面臨銀行等方面的壓力，仔細看其實成交價格均創歷史新低，尤其是在個別小型發展商身上。據報有銀行正尋求出售規模至少10億美元（約78億港元）的房地產抵押貸款組合，以解決香港商業房地產低迷時期累積的壞帳。
寫字樓易跌難升短期難見到曙光
美國情況也是一樣，疫情早已於數年前結束，但對商業地產投資者和貸款機構而言，在家工作引發的辦公室市場低迷，影響遠超口罩令和封鎖措施的持續時間。截至6月底，美國辦公室空置率達到創紀錄的20%，幾乎是2019年底的兩倍。從2022年起，加息進一步重創，使抵押貸款續期成本大幅上升。為商業地產提供融資的銀行，尤其是小型銀行，因信貸質量惡化而受到嚴重擠壓。美國商業地產市場即使因為新供應減少而有條件觸底，但復甦肯定要經歷一段長時間。香港情況就更差，由於供應仍處於高位，寫字樓易跌難升，短期仍難見到曙光。
銀行系統面臨嚴重風險
況且本地商業物業市場的危機正通過多種渠道向其他領域蔓延。部分被商業物業拖累的發展商為求減債周轉，被迫平賣住宅物業以獲取流動性，這直接拖累了住宅樓價，不僅加劇了住宅市場的下行壓力，還可能引發更廣泛的市場恐慌。銀行系統也面臨嚴重風險。商業物業抵押品價值下跌導致壞賬風險上升，銀行可能被迫收緊信貸條件，進一步抑制市場活力。若情況惡化，可能引發骨牌效應，波及整個金融系統。這種風險並非虛設，而是基於市場實際數據和趨勢的合理推測。
今次反彈可能需要更長時間
早前，德勤中國重組、企業轉型與成本轉型服務全國主管合夥人何國樑亦稱，擔心香港寫字樓市場的情況「今次不一樣」。因為按照過往經驗，香港房地產市場通常兩三年便可以恢復，但今次反彈可能需要更長時間。但問題是目前銀行對無力還息、違約等問題避而不談。筆者也認同，投資商廈同買賣股票一樣，面對資產價格在購入後連環下跌，與其選擇逃避，不如通過市場化手段尋找出路，盡早面對現實執行止蝕，盡快走出跌浪方為上策。
創造讓市場尋底條件
面對這個危機，我們應該發揮市場經濟自由運行的力量，創造讓市場尋底條件，例如通過「局部出清」，市場可以更快達到新的平衡點。解決方法包括允許個別明顯沒有資金支持、而資不抵債的小型地產商觸發局部違約，在風險可控範圍內先自行引爆，再以較低價格吸引有實力投資者接手，為未來反彈以至反轉提供空間。
讓問題越滾越大才是真正問題
平心而論，香港商業物業市場的危機是一個複雜的多維度問題，涉及市場供需、金融風險和經濟環境等多重因素。知恥近乎勇，正視去面對問題本身並非問題，面對問題視而不見，而讓問題像雪球一樣越滾越大才是真正的問題，若不及時應對，可能進一步禍及住宅市場和整體經濟。通過上述措施，香港才能渡過難關，重拾市場經濟活力。
作者簡介：張智威於大學時修讀經濟，並於英國Heriot-Watt University修畢金融課程。累積多年市場投資實戰經驗，對股票市場有深入研究及獨到的見解。現為香港證監會交易商代表持牌人士-證券及期貨公司負責人(RO1&2)，業內持續培訓講座(CPT)導師。曾任教有關不同的投資課程、經紀實習班、落盤系統應用、證券公司業務運作、並與香港交易所合辦期權講座等。
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