美聯集團行政總裁(住宅)馬泰陽表示，《施政報告》添樓市上升動力，豪宅及租務齊迎利好；優化「新資本投資者入境計劃」料明年逾3,000萬元住宅交投創新高；內地生持續增加，宿位需求短缺，料未來兩年有力推升租金10至15%。
施政報告將為香港樓市增添上升動力
行政長官李家超公佈最新一份《施政報告》，內容提及多項有關土地發展及樓市的措施，美聯馬泰陽認為，《施政報告》一系列措施涵蓋豪宅、租務及北部都會區發展，將為香港樓市增添上升動力。當中的優化「新資本投資者入境計劃」，將對豪宅市場帶來強勁支持，預計明年逾3,000萬元住宅註冊量有望創31年新高；放寬院校非本地生比例將持續推升租務市場，未來兩年租金有望再升10%至15%；至於加快北部都會區建設，帶動新增人口和企業落戶，將持續提升區內物業價值與投資吸引力，料發展商加快區內推售新盤及去庫存。
優化「新資本投資者入境計劃」：料明年逾3,000萬元住宅交投創新高
自2024年3月重啟以來，「新資本投資者入境計劃」截至今年8月底已錄得1,963宗申請。但若與2004年至2015年間的平均申請量每年約3,700宗相比，仍有明顯增長空間。值得留意的是，上一次投資移民涉資於住宅物業的金額累計超過420億元，而今次計劃截至今年2月底，雖累計投資逾100億元，但當中流入樓市的金額甚少。馬泰陽相信，是次優化措施將住宅成交價門檻由5,000萬元下調至3,000萬元，料有助吸引高質投資者，並刺激豪宅市場交投。
根據美聯物業研究中心資料，今年截至9月15日，逾3,000萬元一、二手住宅註冊量合共錄1,094宗。馬泰陽預期，新措施料推升全年數字至約1,600宗，按年增長9%，創近4年新高；明年更有望挑戰2,000宗，屆時將創有紀錄的31年新高。
每年逾3,000萬元一二手住宅註冊量
內地客是豪宅市場最重要的購買力
馬泰陽又指出，內地客是豪宅市場最重要的購買力，根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，今年首8個月內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)入市逾3,000萬元一手私人住宅個案錄228宗，而二手住宅物業則錄99宗內地買家個案(見圖二)。在內地買家購入逾3,000萬元一手私人住宅個案之中，以啟德區錄73宗居首，黃竹坑/深灣及北角亦分別錄34宗及21宗；至於二手市場，九龍站為內地買家最大集中地。馬泰陽強調，由於年內逾3,000萬元住宅註冊量僅佔整體住宅市場約2.4%，因此相信新措施不會推高整體樓價，反而有助消化中高價物業供應，支持樓市穩健發展。
25年首8個月內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)入市逾3,000萬元最多的區份
非本地學生數目將進一步增加至超過10萬人
對於政府進一步放寬非本地生比例，馬泰陽指出，預計2025/26學年非本地生人數將增至約22,000人，並逐步於2029/30學年升至37,000人。即使不計及研究院課程的非本地生人數增長，估計上述非本地學生數目將進一步增加至超過10萬人。然而，本港現時宿位僅約44,000個，即使加上未來宿位供應亦只會增至約55,000個。單計非本地學生，宿位短缺將達逾45,000個，需求缺口龐大。這將成為私人住宅租務市場的重要需求來源。值得留意，以上尚未計及本地學生的需求，宿位實際短缺情況只會更嚴重。
放寬非本地生比例帶動租務需求：未來兩年租金有力再升15%
雖然施政報告同時宣佈增加學生宿舍供應，有助增加學生宿位長期供應，但短期仍將追不上學生人數增幅。學生宿位供應緊張，對私人住宅的租務市場形成強勁支持，成為租金持續攀升的主要動力。事實上，近年租金走勢凌厲，美聯「租金走勢圖」最新8月份平均呎租與23年8月(即放寬八大資助院校招收非本地生的上限前的同期)比較，過去兩年錄得接近9%的升幅。馬泰陽認為，隨著調高非本地生的限額，預料未來24個月租金有10%至15%的升幅潛力，出現續創新高的趨勢，尤其是將軍澳、西區、紅磡、沙田及大埔等熱門留學生聚居地區料持續跑贏。
加快發展北部都會區 料發展商加快推盤
馬泰陽認為，新一份《施政報告》進一步推動北都發展，引企業落戶並帶動人口流入，同時配合政府加強交通、醫療及教育等基礎設施投資，將進一步提升該區物業投資價值。帶動區內住房的需求。專責的委員會及專組將有助加速有關發展，而且加快審批制度的同時，推動多元開發模式及靈活土地批撥；如成功簡化行政措施，料有利加快開發流程，配合該區長遠發展。加上區內大學城、河套發展、新田科技城，將有助帶動區內未來人口增長。值得留意的是，「按實補價」機制，即按實際樓面與用途釐定補地價，可分階段繳付，讓更多有興趣參與的發展商可按市場需要及設計發展，並按發展計劃控制投資成本。施政報告亦提及在凹頭站沙埔一帶擬增加私營房屋比例，並拓展為新發展區，將會為區內樓市帶來潛力，並加大發展商在區內發展誘因及參與發展意欲。
目前北部都會區內已批出及正申請預售樓花的單位合共約4,100伙，加上現有庫存單位約1,800伙，共約5,900伙。隨政策推動，料發展商加快區內推售新盤及去庫存。
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