【買樓攻略】買樓攻略拆息近期急劇浮動，一個月拆息由8月13日的0.91%，短短四個工作天就升至2.57%，升幅驚人，同時亦意味着H按業主在享受三個月的低息供樓蜜月期後，下一期供款會重見封頂息。預期拆息在未來一個月仍會頗為波動，在風高浪急的情況下，新申請按揭的買家想盡量減省利息支出，就要留意以下自保三式。
H按仍是不二之選
首先，H按仍然是貸款者的不二之選，但要小心部份計劃明減暗加。以往大部份市面上的H按計劃利率大都是H+1.3%，然而最近有個別銀行推出了H+1%的按揭計劃，表面上息口低0.3%，但其封頂息卻直接與P掛鈎，即封頂息為5.5%。換言之，一旦拆息升至2.5%以上，此計劃實際息口就會較一般H按計劃為高，貸款人利息支出只會明減暗加。
慎選按揭封頂上限
「好嘅唔靈醜嘅靈」，8月19日的拆息已超越2.5%，業主如選用H+1%的計劃，實際息率3.57%，亦高於一般H按封頂息3.5%，慳息大計未開始已經結束。相反揀選其他H按計劃，以P-2%作為封頂息，確保拆息如何飆升，都可以鎖定供樓利息在3.5%的上限。
善用按揭存款掛鈎戶口
其次，申請人亦要善用按揭存款掛鈎戶口（mortgage link）。該戶口的存款利率與按揭息口掛鈎，申請人將閒餘資金投放在戶口內收息，就可以對沖部分的供樓利息支出；一般mortgage link的存款上限，是按揭貸款餘額的一半，有個別銀行將上限設定為貸款餘額的60%，但類似計劃在市場上買少見少，物業亦需符合綠色按揭等條件。
毋須提早還款
很多人以為在高息時提早還款，或者減少按揭成數，就可以慳息，但其實透過mortgage link，借7成按揭，將兩成餘款投放mortgage link收息，實際上也只是支付5成貸款額的利息，而且mortgage link屬於活期存款戶口，持有人可確保資金靈活性。
調節借貸年期減息
最後，貸款人可縮短借貸年期，以節省整體利息開支。以500萬貸款額、3.5%按揭利率計算，如果將還款期由30年減至25年，整體利息開支由約308萬元，減少至251萬元，節省約57萬元；如果進一步將還款期減至20年，總利息會降至196萬元以下，慳息逾110萬元。
減還款期是雙刃劍
不過縮短還款期也是一把雙刃劍，因為貸款人每月還款會大幅增加，以上述500萬貸款額計算，將30年還款期縮短至20年﹐每月還款相差越6,500元，同時亦意味着貸款人要有更高的收入才能符合入息要求，所以申請人在決定按揭年期時，應事先評估個人入息是否能夠通過銀行審批。
作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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