香港樓市｜港元拆息連升4日，一個月HIBOR升穿2厘，創3個月新高。業界人士認為，「超低息蜜月期」將提早結束，按息趨向正常化，但市場預料年內美國減息，香港息口仍處下行走勢，料年底前H按封頂息下降。

星之谷按揭：拆息重上2厘 低息蜜月期結束

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，由於目前H按普遍為H+1.3%，實際息率為3.31%，而按揭計劃封頂息為3厘或以下的業主，下個月的供款將重返頂息水平。

莊錦輝又指，由5月起供樓業主已連續享受3個月的低息供款，以每月18日為供款日計算，一個500萬物業、30年還款期，3個月的平均供款為19,078元，而下一期的供款約為21,925元，意味業主的低息蜜月期已暫時結束。

莊錦輝：可將閒餘資金存放於按揭儲蓄掛勾戶口

莊錦輝認為，由於港美息差大，持續套現活動令港元結餘減少，所以拆息回升是可預期的。不過隨着美國在9月大機會減息，香港銀行亦有條件跟減最優惠利率（P），屆時業主供樓的壓力亦會減輕。而現階段業主可將閒餘資金存放於按揭儲蓄掛勾戶口，對沖供樓利息開支。

中原按揭：銀行體系結餘逐步回落至現為537億元

中原按揭董事總經理王美鳳指出，銀行體系結餘由5月份1,740億元高位逐步回落至現為537億元，重返接近金管局5月初入市前水平，本港銀行同業拆息連續4個工作天上升，今天(8月18日)1個月銀行同業拆息再升至2%，創5月8日(2.09452%)後新高水平，以市場H按H+1.3%計已升穿3厘，今天計實際按息升至3.3%，但仍低於巿場封頂息3.5%。今年5月銀行體系結餘一度由約450億元急升至約1,740億元水平，拆息因而大幅下挫，與樓按相關的1個月拆息由5月初之3.98%急挫，6月份曾跌至0.52%今年新低(6月17日)，實際按息由5月前封頂息水平3.5%降為低至1.82%，跌幅逾1.6厘，月供曾減少達兩成。

按息返回3.3%水平

王美鳳指出，5月起拆息急挫令港息提早享有減息期，然而港息大幅低於美息並非常態，基於港美息差異常地持續大幅拉闊至逾3厘，6月下旬起市場套息交易增多觸發港匯弱方兌換保證水平，引致金管局多次入市並促使銀行體系結餘回落，由1,741億元逐步下跌，於7月17日跌穿千億元後再逐步跌至目前約537億元水平，近乎抵銷5月份銀行結餘增幅，與5月前約450億元水平相差不遠。過往當銀行體系結餘由高度充裕水平回落至接近500億元或以下水平(例如2023年4月份後之情況)，拆息回升向美息貼近的速度將加快。 以今日與樓按相關的1個月拆息2%計，市場主要按息回升至3.3% (以主要按息H+1.3%計)，回升至逾3厘水平，但即使拆息進一步回升，本港H按息一般具有P按為基準的封頂息率保障，故此實際按息仍鎖定為不高於3.5%水平。

王美鳳：料年底前H按封頂息下降

王美鳳續指，拆息回升有助港美息差有所收窄並令套息誘因減退，港匯暫見回穩；儘管拆息回升，現時港息仍低於美息逾2厘差幅，但預期港美息差或對比以往較闊，加上預期美國將於年內減息，美息回落亦有利拆息向下，預期年內本港最優惠利率(P)及H按息封頂息率將有所下降，減幅或達0.25厘至0.5厘。

拆息仍會出現上落波幅

王美鳳提醒，港元拆息走向將會受港元需求、套息活動、港美元強弱勢變化、季節性因素、資金流向、資金配置影響而調整，拆息仍會出現上落波幅。H按申請人需注意選擇設有封頂息率之H按計劃，封頂息率以市場優惠P按息水平一致為佳，以保障一旦拆息回升，H按用家仍可以不高於封頂息(現主要為3.5%)供樓。HIBOR波動性大，每天亦有機會出現變化，供樓人士應以自己供樓結算日之HIBOR利率準確計算實際按息。

經絡按揭轉介：7月份MMI報2.44厘

另外，根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，2025年7月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報2.44厘，按月增39點子。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，7月份港元持續觸發「弱方兌換保證」，金管局多番入市買港元，銀行體系總結餘急跌，使HIBOR反覆回升，7月份平均一個月HIBOR報1厘，相比起6月份的0.68厘增加32點，因此MMI亦跟隨回升。

曹德明：美國若減息、不排除香港P息下調

曹德明續指，因金管局已12度入市買港元，銀行體系總結餘由6月初的約1,764億港元，逐步回落至現時537.16億港元，HIBOR亦反覆升穿2厘水平，今日一個月HIBOR報2.01厘，連升4個工作日，創逾3個月新高。以普遍H按計劃「H＋1.3厘」計算，今日H按實際按息為3.31厘，比封頂息率3.5厘只輕微低出19點子。曹德明料HIBOR將會繼續上升，「超低息蜜月期」將會暫時完結，其後業主的供樓息率將回復至封頂息率3.5厘的正常水平。雖然HIBOR回升，不過美聯儲最快將於年內減息，屆時HIBOR亦將跟隨回落，本港銀行亦會根據自身商業策略，不排除下調最優惠利率，屆時按息亦有機會再度回落。

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