理財新思維｜「2003年沙士後樓市大反彈，全靠自由行救命，今次仲有冇咁好彩？」從事金融業的陳先生，2021年看著太古城中層單位從高位回落15%深信歷史重演，毅然以1,150萬元「撈底」入市2房單位。三年過去，單位估值縮水至800萬元，加上七成按揭，他赫然成為負資產大軍一員。陳的遭遇非孤例——截至2025年3 月，香港負資產宗數飆至40,741宗，創2003年沙士後新高，仲量聯行更預警年底恐突破 8 萬宗。

神話褪色：自由行救市已成「過去式」

2003年沙士後，內地「自由行」政策為香港樓市注入強心針：自由行旅客從2003年70萬人次暴增至2014年3,133萬人次，帶動零售、豪宅投資與資金流入。然而今日形勢逆轉：國內經濟增長放緩，內需疲弱，加上香港樓價較2021年高峰跌近三成，租金回報率雖升至4厘，卻難抵購買力萎縮。摩根士丹利雖預測2025年下半年樓價回升2%，但復甦力道遠弱於2009-2017年的「黃金周期」。

兩次樓市低谷反彈條件對比

政經環境

2003-2004年反彈

2025年

政策刺激

自由行開放、CEPA 簽訂

全面撤辣、放寬按揭

國內經濟

高速增長（GDP＞10%）

轉型陣痛（GDP＜5%）

利率環境

低息（按息≈2.3 厘）

中高息（按息≈3.5 厘）

購買力

內地豪客掃豪宅

本地剛需主導

新常態下的資產管理策略

當「磚頭信仰」失效，港人需轉向更靈活的財富防衛戰，重點在

  • 分散風險
  • 創造現金流
  • 嚴守防守線

1. 全球佈局：用ETF建構「抗波動堡壘」

與其單押注香港樓市，不如透過低成本多元資產ETF分散風險。這種「一籃子彈」策略能有效抵禦單一市場震盪：

  • 股票類：全球股票ETF（如 VT）覆蓋11,000+企業，北美佔60%、新興市場18%，2024年新興市場貢獻35%增長，有效對沖港股低迷。
  • 債券類：投資級債券ETF（如 AGG）殖利率達5.2%，歷史數據顯示在股市下跌年份平均逆勢漲4.8%。
  • 黃金類：黃金ETF（如 GLD）在通脹＞5%時期年化回報12.3%（2021-2023 實測），戰亂月份更現單月15%漲幅。

組合案例：300萬元資金按「50% VT + 30% AGG + 20% GLD」配置，根據回測數據，2023年及2024年分別錄得約15.3%及13.9%增長， 2025年至七月份也有11.5%增長，波幅遠較S&P500及恒生指數低。

2. 自製全天候現金流：高息股/REITS + 期權「收租」策略

當你持有優質資產（如藍籌股、REITs），期權策略能將「資產閒置期」轉化為現金流，其核心如同收取「市場波動租金」：

  • 運作邏輯：透過出售「未來交易權」（不涉及立即買賣資產），定期賺取權利金收入。
  • 收益增強：在股息/租金外，額外創造年化 6-12%現金流。
  • 風險緩衝：權利金可抵銷部分資產價格下跌損失。
  • 彈性主導：自主設定收益目標與承接價格。
  • 現金流組合：公用股（平均股息率5%）+ 房地產信託（REITs）構成「類收租」收益。

案例：投資者持有100萬港元領展（0823.HK），收取股息以外，每月賣出輕度價外認購期權，可額外賺取0.8-1.2萬元權利金，相當於年化8-15%輔助收益。

投資智慧的覺醒契機

樓市神話的破滅，與其說是財富的終結，不如視作投資智慧的覺醒契機。當「磚頭信仰」已成往事，唯有主動學習、多元配置、重視現金流、嚴守風險紀律，方能在經濟新局中築起更堅韌的財富堡壘。筆者從事資產管理多年，認為「多元資產ETF組合＋期權現金流策略」，是資產管理的黃金標準。放下對單一資產的執念，擁抱資產管理之道，這或許才是港人財富真正的新生起點。

作者簡介：趙柏舜(Leon Chiu) 為 Blackhorn Wealth Management Limited 投資總監，證監會 第 4 及 9 類持牌負責人，擁有超過 25 年投資與資產配置經驗。其管理基金於 2022 年「股債雙殺」的嚴峻市場環境中仍能錄得正回報，貫徹「全天候投資組合」的核心理念，並以「雙引擎投資組合」架構推動「自製買樓收租」策略。
作者 Facebook 專頁：「自製全天候收租組合」

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