按揭市場再有新變化！市傳個別中小型銀行推出全新低息H按計劃，全期息率為「HIBOR+1厘」，封頂息率為「最優惠利率P（5.5厘）」。
星之谷按揭莊錦輝：業主要小心有黑天鵝
對於市傳有中小型銀行推出H+1%的按揭計劃，星之谷按揭行政總裁莊錦輝指出，市場上一次大規模出現低於H+1.3%的按揭方案是在2019年，之後H按計劃的息口都穩定地設於H+1.3%，今次相信是由於近期銀行資金成本減輕，個別銀行為吸引潛在客戶而推出具噱頭的按揭計劃。
不過莊錦輝提醒，雖然目前Hibor處於低位，但始終浮動性高，而且供樓是長遠計劃，業主要小心有黑天鵝。而該按揭計劃的封頂息直接與最優惠利率（P）掛勾，以現時P為5.5%計算，封頂息高於其他一般按揭計劃2%，以100萬元貸款額計算，每月供款會多約1,188元。
入息要求提高
再者，該按揭計劃亦以5.5%作為計算供款與入息比率的基礎，以500萬元貸款額計算、30年還款期，申請人的入息要求要達到56,779元，而一般按揭計劃的入息要求為44,904元，兩者相差逾11,800元，反映申請人需要有較高的入息才能獲得貸款。
經絡按揭曹德明：吸引看好息率持續回落的優質買家選用
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，以500萬貸款額，年期30年，昨日一個月HIBOR為0.91厘，如以普遍新造H按計劃「H＋1.3厘」，實際按息為2.21厘計算，每月供款為$19,010，如以市傳中小型銀行新造H按計劃「H＋1厘」，實際按息為1.91厘計算，每月供款為$18,257，比普遍新造H按計劃可減少$753或4%。
曹德明表示，一個月HIBOR由五月尾開始急跌，即使近期反覆回升近1厘，但仍處於相對較低的水平，銀行資金成本壓力仍有所舒緩。另外，本港樓價連升三個月，銀行對按揭業務取態轉趨積極，因此有個別中小型銀行推出上述低息按揭計劃吸客，爭取下半年的按揭業務。相信計劃能吸引到看好未來息率走勢將持續回落的優質買家選用。
可即時慳息惟有兩點留意
雖然選用上述按揭計劃可即時慳息，惟有兩點需要留意。
- 第一：市傳中小型銀行新造H按計劃，封頂息率以最優惠利率P，即5.5厘計算，較普遍新造H按計劃的封頂息率3.5厘為高。如拆息於日後回升，中小型銀行新造H按計劃的實際利率將高於普遍新造H按計劃，置業人士須留意假設利率回升後的供款變化。
- 第二：銀行審查借貸人供款與入息比率時，會以H按封頂息率進行計算。因市傳中小型銀行H按封頂息率比普遍H按封頂息率為高，借貸人需要更高的收入，方能通過銀行入息審查。
減息步伐仍有變數
曹德明續指，減息步伐仍有變數，近月港元持續觸發「弱方兌換保證」，金管局今晨再度入市買港元，銀行體系總結餘將跌至537.16億港元。銀行體系總結餘持續回落，HIBOR或有機會反覆回升。不過美聯儲有機會於年內減息，屆時料HIBOR亦有機會跟隨回落。建議新造按揭買家可根據對息口走勢的判斷，以及自身財務狀況及供款能力，選擇適合自己的按揭計劃。
中原按揭王美鳳：讓市場增加低息按揭選擇
中原按揭董事總經理王美鳳表示，有關按揭優惠屬於個別銀行推出的推廣，讓市場增加低息按揭選擇。
王美鳳分析，有關按揭息率較市場主流計劃低0.3厘，但由於封頂息率高於市場水平兩厘，而拆息往往具有波動性，加上最近銀行體系結餘回落，拆息有可能回升，用家便須留意，在按揭計劃的還款年期內，當一個月拆息回升高於2.5%，意味此計劃的按息將高於市場封頂息率3.5%水平，這方面限制有關計劃的使用率，相信暫時市場主流按揭計劃仍以H+1.3%；封頂息率低至3.5%(P-2%；P現為5.5%)為主，保障性較高。
基於以上限制，相信亦未必會推動其他銀行推出同樣按揭計劃。
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