中原(工商舖)資料顯示，2025上半年工商舖整體買賣成交錄得約1,913宗，較2024年下半年增長近三成，更創自2022以來半年計新高，惟總成交金額僅錄得約277.24億元，較2024下半年的300.99億元減少約7.9%。中原分析，下半年工商舖表現呈個別發展，工商物業喜見支持位，惟舖位市場仍受壓下調整，價格更需繼續尋底，展望下半年工商舖整體物業買賣宗數預計可維持約1,750宗水平。整體工商舖物業價格及租金將維持平穩至下跌10%。
商舖市場： 蝕讓減價成交頻仍 餐飲戲院結業潮拖累租金下調
中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，商舖市場於2025上半年錄得約376宗買賣成交，與2024下半年的約375宗相若，為連續四個半年度成交宗數低於380宗水平；而受舖價下跌所影響，上半年買賣成交金額僅錄得約66.9億元，較2024下半年下跌約23.9%。上半年銀行借貸取態影響，上半年內不少知名投資者及財團紛紛積極減持沽貨套現，商舖買賣市場被不安情緒籠罩，挫價情況不絕，當中更不乏蝕讓成交個案。期內最大宗蝕讓個案為「舖王」鄧成波家族持有的灣仔摩理臣山道5至9A號天樂廣場地下及一樓至二樓以約1.5億元易手，涉及面積約10,330平方呎(未核實)，平均呎價約14,520元，相較於2017年的買入價2.2億元，蝕幅約32%。
黃氏續稱，2025上半年錄得約1,799宗租務成交，涉及租賃金額約1.77億元，分別較2024下半年上升約9.9%及7.9%。整體舖位空置率則各自發展，五大核心區中，中環、灣仔及尖沙咀均錄得約0.23至1.64個百分點的跌幅，而銅鑼灣及旺角分別錄得0.18及0.44個百分點的增長，鄰近口岸的荃灣及元朗等地區空置率亦錄得約0.2至1.07個百分點的升幅。港人北上消費熱潮未見減退，再加上接連有老牌連鎖飲食集團及戲院結業，內地品牌來港開業及持續擴充業務成舖位生力軍，內地企業攻港勢頭持續，預料仍將為下半年舖位租務提供支持。
黃氏預測，第三季舖位買賣可達約200宗水平，成交金額約30億元；而2025下半年預料有約400宗成交，涉及金額約68億元，買賣價格持續回落約10%。租賃方面，本地商戶仍面對較大經營壓力，預料下半年有機會陸續出現「大舖搬細舖」的情況，預測核心區舖位租金將下調約5%，而民生區租金下調幅度則約10%。
商廈市場：企業用家入市利好呎價企穩 金融中心地位鞏固有利租務發展
中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，今年上半年商廈買賣市場接連出現好消息，市場尋底成功，頻獲用家接貨，當中更不乏具中資背景的買家。資料顯示，今年上半年錄得403宗，較去年上半年及下半年分別急升約55%及45%。至於今年上半年成交金額則約126.23億元，與去年同期大致相若，而較去年下半年則輕微回落約9%。至於按季表現方面，2025年第二季錄得174宗買賣成交，較第一季下調約24%，而成交金額則受惠於港交所購入中環交易廣場14.7萬平方呎涉及9層樓面作永久總部而大幅攀升至89.82億元，較第一季高出1.47倍。在今年上半年度矚目買賣成交中，金鐘遠東金融中心39樓全層，業主紀惠集團以1.94億元售予內地財團中誠信集團相關人士，呎價約18,000元；而觀塘海濱道181號One Harbour Square28樓全層連天台，以1.63億元沽出，折合呎價約9,503元。買賣雙方備內地背景集團，新買家為藍思科技或有關人士。
陳氏續稱，商廈租賃市場方面，表現尚算平穩。上半年度錄得約2,996宗租務成交，為自2022年以來半年計新高，較去年同期及下半年分別上升12%及6%，涉及的租用樓面則為約884.77萬平方呎。季內港九指標商廈租務宗數亦見不俗，港島區指標商廈租務成交平穩，第二季錄得82宗水平，與今年首季相若，而九龍區指標商廈走勢更見凌厲，第二季錄得60宗水平，較第一季的49宗高出約22.4%，而今年上半年度大額租務成交方面，除中環新海濱3號一期辦公室及附屬樓面共6層獲簡街資本破天荒以月租3,061萬元承租，租期5年，榮登首位外，其餘個別大額成交亦於第二季出現，租客多為金融機構入市，反映本港核心區優質甲廈不乏捧場客，並預料外資機構將成為甲廈租賃的主要租戶。
陳氏預期，隨著大額商廈買賣成交陸續出現，買家亦以實力財團及用家，意味著甲廈買賣市場已經找到支持位預測第三季買賣成交宗數會約200宗，涉及成交金額約25億元，而租務成交則會持平至約1,500宗水平，買賣呎價及租金亦料趨穩定，下調幅度僅在5%內，而下半年買賣及租務表現則會在400宗及3,000宗水平，買賣成交金額料會達50億元。
工廈市場：減價促銷工商成常態 二手租賣價續受壓
中原(工商舖)工商部董事劉重興指出，發展商在第二季加快推售工商一手項目及餘貨，並以減價促銷形式作招徠，成績不俗，帶動工商買賣成交宗數有所增長，惟對二手市場成衝擊，令多區工廈物業錄得創新低成交，更拖低第二季工廈買賣呎價表現。資料顯示，2025年第二季工廈市場買賣成交錄得約594宗，較首季540宗，上升約10%，更自2023年第二季後新高，而第二季買賣成交金額則錄得約36.66億元，較首季約47.44億元大幅下調22%。累計上半年，工商物業整體表現價量齊升，共錄得1,134宗買賣成交，較2024年下半年823宗大幅上升約38%，更繼2022年上半年後首度超越1000宗水平，今年上半年成交金額亦上升至84.1億元，較去年下半年上升約13.6%。
劉氏續稱，工商物業於2025上半年錄得多宗大手買賣成交，當中最矚目為G2000集團主席田北辰出售位於粉嶺的縱橫二千貨倉大廈全幢，於第二季獲外資基金以約4億元洽購作長期收租投資。至於租務市場表現亦見一般，按月走勢疲弱，今年上半年工廈累計錄得2,470宗租務成交，較去年下半年2,950宗下跌約16%，若與去年同期相比，跌幅更達45.5%。今年上半年工廈租務成交中，較為矚目的有荃灣工業中心3樓及4樓全層，月租共約167萬元。
劉氏預料，下半年發展商推盤策略仍會以減價形式進行，拖累下半年買賣呎價會有5至10%跌幅，而第三季及下半年買賣成交宗數則會有450宗及950水平，下半年買賣成交金額料會達100億元。至於租務市場方面則較看好，預料下半年租務表現會平穩，租金會平穩至下跌5%，而成交量則會維持在1,300宗及2,600宗左右。劉氏補充，近期政府發展局准許酒店及商廈放寬改裝作學生宿舍，反映政府正視市場需要，並逐步檢視工商舖物業發展潛力。長遠而言，相信將會擴展至其他範疇上，預料工商物業將會續受惠。
整體工商舖市場：上半年買賣表現「量升價跌」租務交投窄幅上落
中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，面對外圍環境嚴峻，2025上半年整體工商舖買賣市場表現仍見亮麗，累計共錄得約1,913宗買賣成交，與2024下半年相比有約三成升幅，亦較去年同期增長28%，然而，涉及買賣成交金額則僅錄得約277.24億元，對比2024同期及下半年下跌，與去年同期相比，減幅更達18%，呈現「量升價跌」的現象。
潘氏指出，買賣成交宗數增多，惟2025上半年大額買賣成交則見回落，上半年共錄得約23宗逾億元成交，涉及總金額約130.74億元，較2024下半年的約30宗減少約23.3%，而成交金額則微升約5.6%。而上半年最受矚目及最大宗成交為港交所斥資約63億元購入中環交易廣場作為永久總部，涉及42至50樓全層共九層樓面，以及平台1及2樓部份舖位，折合平均呎價約4.28萬元，對後市極具啟示性。
潘氏續稱，上半年多個老牌財團及財團積極沽售物業，當中永倫集團接連賣出多項大額工商舖物業，在2025上半年的十大逾億元成交中，3宗交易由永倫集團售出，涉及金額約13億元，當中包括廣為人談論的中環皇后大道中九號34樓全層，作價約2.25億元。同時，隨著學生宿舍盛行，在十大逾億元成交中，佔兩項為酒店項目，分別為成交價約7.65億元的青衣永倫800酒店及作價18.7億元的觀塘悅品海景酒店。至於整體租賃表現相對平穩，2025上半年共錄得約7,265宗租務成交，涉及總租賃金額約5.97億元，相較2024下半年的約7,412宗及5.61億元僅窄幅上落。
工商舖市場投資氣氛回暖
潘氏分析，2025上半年接連傳出利好消息，多家內地龍頭企業來港上市，港股上半年度IPO集資額已超過1,070億元，暫列全球第一，市場更預期港股全年集資額可達逾2,000億元水平。同時，政府推出學生宿舍先導計劃，在各方面「拆牆鬆綁」，放寬容許酒店及部分商廈改裝為學生宿舍，反映政府有意加強工商舖發展的彈性。隨著更多資金流入本港市場，期待在股市先行情況下，將可進一步惠及工商舖投資市場，當中工商表現料可率先受惠。此外，香港銀行同業拆息(HIBOR)大幅回調亦對樓市有正面幫助，工商舖市場投資氣氛回暖，預料整體買賣交投量可拾級而上，當中工商物業喜見支持位，然而，舖位市場處於結構性調整，不單受制於北上消費及連鎖大型酒樓及戲院結業等因素所影響，預料需要更長時間調整適應，下半年舖位市況續尋底。
料整體工商舖物業價格及租金將維持平穩至下跌10%
潘氏估計2025年第三季將有約850宗買賣成交，而下半年則有約1,750宗成交，隨著個別發展商及財團繼續採取減價策略拋售物業，導致物業價格仍然疲弱，預計2025年第三季買賣成交金額約95億元，下半年則為約218億元水平，整體價格維持平穩至下跌10%。至於租賃市場方面，本港接連有連鎖餐飲集團結業，餐飲行業不振，導致零售市道受到衝擊，預料整體工商舖物業租金將維持平穩至下跌10%；而整體租務成交於2025年第三季可達約3,800宗水平，下半年則有機會升至約7,500宗。
中原(工商舖)對2025年第三季及下半年前景預測
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。