【海外樓市】近年來，中東歐（CEE）多個國家的經濟穩步成長，尤其是捷克，波蘭和羅馬尼亞，為房地產投資創造了穩定的環境。

強勁的經濟成長

強勁的經濟成長是中東歐房地產市場吸引國際投資者的一個因素，例如波蘭、羅馬尼亞和匈牙利其成長速度超過了東歐鄰國的平均GDP〈本地生產總值〉成長率。GDP的成長，加上相對較低的生活成本，導致該地區的消費能力和房地產需求不斷增長。另外，經濟成長也導致許多東歐國家的中產階級規模擴大，從而增加了對高品質住房和商業房地產的需求。

許多東歐國家實施了鼓勵商業發展的政策

另外，許多東歐國家實施了鼓勵商業發展的政策，例如精簡官僚機構和降低稅收，吸引了外國直接投資〈FDI〉。這促進了該地區的整體經濟成長，並使其成為房地產投資的熱門目的地。經濟成長也導致東歐地區房地產需求增加，尤其是在華沙、布達佩斯和布拉格等主要城市。這種需求促進了新房地產的開發和現有房地產的翻新。

中東歐房地產市場前景可謂喜憂參半

當然，另一邊廂由於地緣政治不確定性、貨幣風險和持續的資本短缺，中東歐房地產市場前景可謂喜憂參半。筆者剛剛在位處於中歐的捷克出差，了解到當地的房地產市場參與者普遍認為區內資本短缺持續，阻礙流動性和投資者信心。例如說，區內的外來資本的匱乏，正沉重地壓抑了波蘭房地產市場，加上波蘭靠近烏克蘭戰亂地區，機構投資者仍保持謹慎。機構投資者目前寧願在赫爾辛基投資，都不願在波蘭投資，認為現在不是投資華沙的好時機。

2025年第一季度的中東歐商業房地產產業持續反彈

參考數據分析，2025年第一季度的中東歐商業房地產產業持續反彈。繼2024年成長了70%之後，2025年第一季該地區的總投資額年增143%。捷克表現最佳，吸引了15億歐元的投資，是去年同期的四倍，其他中東歐國家也經歷了強勁成長。

中東歐地區商業房地產投資額接近 28億歐元

在全球貿易緊張局勢持續存在的情況下，這股投資熱潮與該地區儘管增速放緩，但仍健康的經濟成長預測相符。2025年第一季度，中東歐地區商業房地產投資額接近 28億歐元，比去年同期成長 143%，其中超過一半來自捷克。

保加利亞增長了 273%

其他國家也實現了令人印象深刻的同比增長：保加利亞增長了 273%，而斯洛伐克和匈牙利雖然在 2024年全年投資均有所下降，但在 2025年第一季強勁反彈，增長率分別為344%和88%。波蘭持續維持上升趨勢，增幅達 50%，但與 2024年的三位數增幅相比較為溫和。多個中東歐國家中唯一的例外是羅馬尼亞，其投資額較去年同期下降了 8%。

酒店業表現尤為突出 投資額成長近九倍

芸芸投資物業類型當中，酒店業表現尤為突出，投資額成長近九倍，遠超過去五年的水平。中東歐擁有豐富的文化遺產，該地區的許多城市，例如布拉格、布達佩斯和克拉科夫，都是熱門的旅遊目的地。這也催生了對公寓和度假屋等短期租賃物業的需求。

預計旅遊和酒店業將繼續增長

因此，旅遊業是中東歐房地產市場吸引國際投資者的另一個因素。近年來，該地區許多國家的旅遊業和酒店投資的領域都經歷了顯著增長，當中捷克領銜，2025年第一季酒店投資額是2024年全年總額的兩倍多。匈牙利第一季的投資金額已與去年全年持平，受國內旅遊支出增長和外國遊客數量增加的推動，預計旅遊和酒店業將繼續增長。

波蘭房地產市場中的大部分仍為外資所有

根據數據顯示，與眾多中東歐的國家情況類似的是，波蘭房地產市場中的大部分仍為外資所有，波蘭房地產市場大概有97%到98%是外資所有。儘管資金緊張，投資人對當地的物流和優質辦公室等核心產業的興趣依然濃厚，尤其是在華沙。

受收益率壓縮和持續需求的支撐

受收益率壓縮和持續需求的支撐，物流仍然是最佳投資機會，預計中期租金將上漲。波蘭的物流類物業仍然是首選，目前其收益率很高，需求將保持強勁，中期租金將有所增長。波蘭其實是受益於從德國長期遷移的製造業和物流業務，導致當地的優質辦公大樓也極具吸引力，尤其是在華沙，因為那裡的新生供應不多。 

不穩的地緣政治和資本限制

另外，國際市場對中東歐地區的一些營運類型的房地產，例如學生公寓和老年公寓，以及科技型地產的需求將會增長。總括來說，雖然當地的房地產參與者普遍對物流、優質辦公室以及酒店資產的基本面持樂觀態度，但筆者認為，不穩的地緣政治和資本限制，始終會挑戰中東歐地區房地產的投資發展。

作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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