BT專訪｜香港樓市迎來轉機？近月拆息大跌，「供平過租」情況越趨明顯。從差餉物業估價署最近公布的數據顯示，官方住宅租金指數連升5個月，住宅樓價指數更終止4個月連跌，香港樓價是否已經見底？對於樓市上車客、換樓客及投資者，若準備置業， 又有何注意事項？《香港財經時報》訪問戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢，為香港樓市把脈，逐一拆解市場最關心的樓市疑問。
戴德梁行鄧淑賢：樓價走勢取決於後市成交量
香港樓價結束連續四個月跌勢！差估署4月私人住宅售價指數報285.7，按月升0.35%，惟今年首4個月樓價指數仍錄得1.21%的跌幅，距離歷史高位更低出逾28%，市場最關心的，莫過於「樓價見底未？」
鄧淑賢指出，現時租金表現堅挺，若息口繼續回落，可能吸引部分租客轉為買家，為樓價提供支持點，同時租金回報改善，亦會吸引部分投資者重返市場。然而，分析樓價是否已經見底仍需取決後市成交量能否維持，若經濟及股票市場能再次企穩，同時美國聯儲局能於年内持續減息，才能支持後市成交量持續，從而帶動樓價回穩。
樓價在正負3%水平內浮動
由於現時市況相比年頭開局時預期的波幅更大，部分部分買家重新觀望或買賣雙方拉鋸，她預計：
今年樓價於年內可能在正負3%的水平內浮動。
租金年内料有低單位數百分比增長
那麼租金走勢又如何？4月官方租金指數連升5個月，報193.7，按月升0.31%，按年升3.64%，今年首4個月則升0.62%，租金是否未見頂？
鄧淑賢相信租金會繼續受惠於政府積極引入專才和非本地學生的政策，對住宅租務市場帶來進一步支持而穩中有升。然而，現時的租金指數相比兩年前低位已經升約12%，相信年内的增長會較早前溫和，在低單位數百分比以内。
近月銀行同業拆息大跌，一個月銀行同業拆息HIBOR於5月26日更低見0.56917， 以現時一般新造H按計劃「H＋1.3厘」計算，H按實際按息跌至約1.87厘，用H按供樓的業主，供樓利息大減，自然笑逐顏開。究竟銀行同業拆息近月為何會下跌？拆息低企情況又可維持多久？對香港樓市有何影響？
眾多因素影響息口走勢
鄧淑賢解釋， 銀行同業拆息下跌原因，包括：IPO數量增多、大型企業派息及資金從美國市場回流等因素推動資金流入香港；同時金管局亦有注資增加銀行體系結餘以維持聯匯區間。未來一年拆息走勢除上述因素外，還要看美國息口走向，而資金流向亦受多個內外因素影響而存在變數。
不少市場人士都預計今年下半年，美國將會再減息，香港最優惠利率亦有機會跟隨美息下調。但鄧淑賢認為，不明朗因素多，難以準確預測；若利率可以繼續下調，將有助改善市場購買力，對樓市構成支持。
觀望發展商推盤速度及取態
鄧淑賢強調，樓價走勢仍需取決後市成交量能否維持，當中取決於以下幾方面因素：
- 政策面仍具不確定性，包括中美貿易局勢及本地經濟復甦速度，短期內仍可能出現波動而影響買家入市信心，甚至使買家重新觀望或買賣雙方拉鋸。
- 若利率可以繼續下調，將進有助改善市場購買力，對樓市構成支持。
- 可觀望發展商推盤速度及取態，會影響市場氣氛及二手開價水平。
- 租金走勢除了來港人才及學生的需求因素外，租金回報與利率之間的差距亦能影響租金走勢。
對上車客、換樓客及投資者建議
對於樓市上車客、換樓客及投資者，若準備置業，鄧淑賢有以下建議：
- 上車客／換樓客：最近HIBOR回落而有機會出現「供平過租」的情況；一手盤可留意發展商優惠及按揭條件，從而對比新盤與二手價差； 注意按揭成數及壓力測試。
- 投資者：看租金回報與利率變化，最近亦留意到部分中小型單位回報率有所提升。
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