樓市｜經絡按揭轉介調查顯示，逾三分一未持物業受訪者考慮來年首次置業。該利料明年香港最優惠利率（P息）或重返加息周期前水平，按揭息率將降至3.25厘。交投回穩下，料現樓按揭谷底反彈，樓花按揭挑戰5年新高。
銀行按揭業務取態「先緊後鬆」
2024年樓按市場的變化猶如坐上「過山車」，由年初政府全面撤辣，物業交投即時反彈，惟經濟復甦速度遜預期，交投於年中逐步回落，到9月份港美開展減息周期，加上施政報告多項樓按放寬措施再度帶動交投回升。另外，銀行按揭業務取態亦「先緊後鬆」，下半年更減息3次，使現時按息降至3.5厘，加上政府將按揭逆周期措施恢復至2009年的水平，業主供樓負擔減輕，置業人士入市門檻亦有所降低。經絡按揭轉介進行「2024年十大樓按新聞選舉及來年置業意向調查」，並對2025年樓按市場作出前瞻及分析。
「2024年十大樓按新聞選舉」結果
自2003年起，經絡按揭轉介均於每年舉辦「十大樓按新聞選舉」，藉此了解香港市民最關心的樓按議題，今年成功透過網上訪問了700位受訪者，挑選出他們認為年度最具影響力的本港樓按新聞。
結果顯示，「施政報告宣佈所有物業按揭成數上限劃一為七成」成最多人投選的按揭新聞，佔總投票人數達22.1%；其次「銀行連番減息 新造按揭息率跌穿4厘」成第二位，佔整體19.3%；至於「財政預算案全面撤辣 撤按揭壓力測試要求」則佔整體12.6%，排名第三位。
申請按揭最重要考量：「按揭成數」、「按揭息率」、「入息要求」
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，「按揭成數」、「按揭息率」以及「入息要求」均為置業人士申請按揭時最重要的考量，而該3項因素會直接影響買家能否成功申請按揭，以及日後的供樓開支，因此今年選舉排行榜前三名亦全是關於該3項因素的新聞。
「2025年置業意向調查」
經絡按揭轉介同時向上述受訪市民了解來年置業意向取態，當中逾三分之二為現有業主，其餘則為未有置業的人士。在整體受訪市民中，逾8成半（85.9%）表示來年入市或投資部署取態將保持審慎。另有逾6成（61.6%）表示，政府年内多番「減辣」措施對樓按市場有正面作用。曹認為，政府「減辣」有助樓市平穩發展，但本港經濟尚未完全復蘇，整體大環境仍存在不穩定性，故市民置業態度偏向審慎。
逾6成半業主認為現時按揭息率屬於合理及可負擔水平
持有物業市民中，逾8成半（85.7%）仍有按揭在身，當中逾6成半（65.8%）認為現時按揭息率屬於合理及可負擔水平，另外近8成（77.4%）不會考慮加按套現或轉按，主要原因包括「沒有加按或轉按需要」（34.6%）、「銀行按揭現金回贈不多」（24.2%）、「按揭息率仍然高企」（21.1%）及「樓價下跌，擔心估價不足」（20.1%）。
逾一成半受訪業主計劃來年換樓
來年置業部署方面，持有物業市民中，逾7成（70.2%）為「靜觀其變或先按兵不動」，其次為「考慮換樓」，佔15.9%。考慮換樓的市民中，近3成（28.3%）投選「樓價下跌，趁低換樓」為換樓誘因，其次為「家庭需要」佔25.2%，「改善居住環境」則佔21.4%。此外，逾7成（71.4%）考慮換購二手物業，一手物業佔28.6%。逾5成（51.9%）心儀600萬以上至1,000萬元物業，近6成半（64.9%）會承造高成數按揭。
逾三分一未持有物業受訪者計劃來年首次置業
沒有持有物業市民中，逾5成（52.3%）來年置業部署為「靜觀其變或先按兵不動」，其次為「考慮置業」佔36%，租樓則佔11.7%。考慮置業的市民中，逾9成(92.9%)是作自用，近4成（39.6%）投選「樓價下跌，趁低吸納」為主要置業誘因，其次為「磚頭保值」佔18.1%，「息口回落」則佔14.6%。此外，逾5成（52.1%）考慮購入二手物業，一手物業佔45.1%，海外物業則佔2.8%。逾6成半（66.2%）心儀樓價600萬元或以下物業，逾7成（73.2%）會承造高成數按揭。
近4成受訪者料來年樓價平穩
展望2025年，近4成（37.6%）受訪者認為樓價走勢相對平穩及保持5%上落的幅度，逾2成半（26.3%）認為樓價會下跌5%至10%。另外，近3成（27.4%）最擔心來年本港經濟影響樓按市場發展；其次為樓價持續下跌使負資產宗數增加（22.6%）以及環球經濟衰退(21.8%)。
曹德明表示，從調查結果中可見，普遍市民對來年樓市發展看法偏向審慎及靜觀其變，但未見如市場部份人士預測大跌的看法，逾三分一未持有物業的市民更有意於明年首次入市，顯示樓市剛性需求仍然存在。而不論是有意首次置業的人或是有意換樓的業主，均認為現時樓價下跌是一個好時機趁低吸納，事實上現時息口已跌至合理水平，配合政府全面撤辣及放寬樓按等一系列措施，協助置業人士更易上車，相信以上因素將帶動樓市進一步復蘇，料來年樓市將平穩發展。
料港P降至加息周期前水平、實際按息降至3.25厘水平
2025年樓按市場前瞻方面，美國最新11月份美國消費者物價指數(CPI)報2.7%，核心CPI按年維持3.3%，雖然仍為市場預期，但面對美國侯任總統的政策不確定性，美聯儲來年或會減慢減息步伐，估計美聯儲視乎未來通脹、金融市場以及勞動力市場走勢，明年仍至少有2次減息機會，基準利率將下調至3.75厘至4厘區間，即降至中性利率水平。
香港方面，曹德明預計本港一個月拆息或反覆徘徊4厘水平，而本港銀行視乎港美息口走勢、經濟環境以及自身策略，不排除繼續減息，最優惠利率（P）亦有機會於明年年底前降至加息周期前的水平，實際新造按揭息率將降至3.25厘水平，即為2023年以來的低位。
樓市交投回穩：料現樓按揭谷底反彈、樓花按揭大增逾4成挑戰5年新高
今年首11個月現樓按揭宗數為46,336宗；樓花按揭宗數則為3,865宗，曹德明預計整年現樓及樓花按揭宗數分別達50,000宗及4,200宗水平，現樓按揭將創有紀錄以來的年度新低，樓花按揭則按年大增逾1.6倍。曹表示，現時按息回落至合理水平，樓價亦有顯著回調，如明年經濟進一步復甦，將有助增加用家及投資者信心及加快入市步伐，交投將逐步回穩，現樓按揭亦有望谷底反彈，料全年宗數將回升１成至55,000宗；另外，來年一手將繼續主導市場，而受惠政府放寬多項樓花按揭措施，今年首次推售的樓花新盤中，約6成買家選用即供付款方法，選用即供付款的佔比將穩步上揚，料樓花按揭宗數有望上試6,000宗水平，即按年升逾4成，挑戰近5年新高。
樓價回落：轉按誘因未有大增、料轉按數字低位橫行
今年上半年受高息環境影響，資金成本持續高企情況下，銀行曾收緊按揭步伐及相關優惠，加上樓價回軟，銀行估價趨向審慎，使轉按數字大幅萎縮，今年首10個月轉按金額及宗數為256.71億元及6,227宗，曹德明預計整年的轉按金額及宗數達300億元及7,200宗水平，按年大跌69.6%及66.3%。雖然今年年尾個別銀行重啟轉按現金回贈，息口亦有所回落，但樓價由2021年歷史高位回落逾2成半，早幾年前大部份買家透過高成數按揭上會，如現時想轉按，大機會面對估價不足問題，加上銀行轉按現金回贈仍然偏低，未誘發到業主的轉按意欲，轉按誘因未有大增的情況下，主要由少量加按套現、除名及發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐，料明年的轉按金額及宗數將繼續低位橫行，維持300億元及7,200宗水平。
樓市交投回穩：料新取用住宅按揭數字恢復正增長
今年住宅按揭受樓市交投下跌以及轉按市場大幅萎縮影響，數字按年大幅下跌，根據金管局數據顯示，今年首10個月的新取用住宅按揭金額及宗數為1,519.96億元及33,884宗，曹德明預計今年整年新取用住宅按揭金額及宗數達1,900億元及42,000宗水平，宗數將創有紀錄以來的年度新低。曹德明表示，明年息口或繼續回落，政府最新樓按政策以及人才計劃的效果亦將逐漸浮現，料樓市交投將逐步回穩，預計明年新取用住宅按揭將恢復正增長，金額及宗數回升至約2,050億元及45,000宗水平。
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