中港樓市｜香港樓市在減息及房策鬆綁後，會否止跌回升？內地樓市在政策支持下，又會否出現另一番景象？全球私營房地産顧問服務公司萊坊多位業界專家，預測2025年本港和中國內地樓市前景，相信香港樓價沒有條件大幅回升。
香港住宅市場：預計一般住宅將會升最多5%
萊坊高級董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，香港樓市受外圍因素影響較為輕微，現時影響樓市的因素主要來自內需及供應。預期2025年樓市機調會比今年好，但由於貨尾量仍然處於高位，發展商目標仍以去庫存為主。息口進一步回落下，預料發展商會加快推新盤步伐，以更多優惠及財務計劃去吸引買家。
樓價沒有條件大幅回升，預計一般住宅將會升最多5%，而全年一手和二手交易預計將輕微上升至55,000-58,000宗，宗數較今年上升約10-15%，其中新盤銷售佔35-40%，有機會創2004年以來最高的一手成交宗數的記錄。息口逐漸回落將釋放市場購買力，特別對港幣1,000萬樓價或以下的中小型單位有較大支持。受政府放寬投資移民計劃的投資選項至住宅的影響，預料逾港幣5,000萬元的豪宅交投將持續增加。
一般住宅租金有望再上升3-5%
至於住宅租賃市場，政府多個人才計劃令勞動人口及高收入人士規模輕微回升，對住宅租務需求繼續有剛性支持，預計2025年一般住宅租金有望再上升3-5%，創歷史新高。
受富挑戰性的市場環境影響，今年出售的政府土地大多數為過去的滾存用地。萊坊預計2025年政府賣地收入將達港幣80-140億元，而全年補地價金額約港幣100-150億元。
香港島寫字樓市場：新建優質寫字樓具吸引力
萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶表示，目前香港島的甲級寫字樓整體租賃需求停滯不前，租金仍在下滑，空置率高企。這情況反映了市場對於經濟不穩定性的擔憂，導致企業在租賃決策上採取更加謹慎的態度。
儘管挑戰依然存在，部分甲級寫字樓的租賃活動卻顯示出良好的發展勢頭，尤其是新建優質寫字樓，吸引對寫字樓配套設施有更高要求的租客遷入。此外，一些業主積極回應市場變化，並在租賃條件上提供更多彈性，亦較受租客歡迎。這表明，具吸引力的配套設施、靈活的租賃和優惠條件是業主能夠在競爭激烈的市場中提升競爭力的關鍵。
港島甲級寫字樓租金在將下跌0%至3%
然而，萊坊認為寫字樓租金依然面臨壓力。目前的高空置率，加上預計2025至2026年港島區新增400萬平方呎的供應，意味著市場的消化能力將受到考驗。這些新建寫字樓，雖然可能吸引一些企業進行升級或重新選址，但仍需要較長的時間來消化這些新增的供應。因此，萊坊預計港島區的甲級寫字樓租金在 2025 年將下跌 0%至 3%。
總體而言，港島區寫字樓市場在2025年內將面臨複雜的挑戰與機遇。企業的需求轉變，市場供應的增加，以及經濟和政治的不穩定性，將成為影響租金走勢的重要因素。業主和投資者需密切關注市場動態，以便在變化的環境中做出靈活應對。
九龍區寫字樓市場：供應量減少並未帶來租金反彈
萊坊高級董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰表示，儘管九龍區的寫字樓積存供應量依然龐大，但2024年新寫字樓供應量與去年相比大幅度下跌，令整體總供應量輕微下跌。然而，供應量減少並未帶來租金反彈，因為2024年的寫字樓需求也同步大幅度減少，主要由政策驅動的兩大行業所推動：基礎建設和教育。
整體寫字樓租金預計將下跌2%至4%
九龍區寫字樓市場情況不明朗，租戶除了繼續在續租時爭取減租及調整辦公室面積，也開始積極針對物業性價比 （CP Value）考慮搬遷。業主則持續觀察並慢慢調整租金，增加地產代理佣金，並提供一些特別優惠以保持競爭力。展望未來，相信2025年九龍區的寫字樓市場依然充滿挑戰，整體寫字樓租金預計將下跌2%至4%。
香港投資物業市場：轉換為學生宿舍項目有所增加
萊坊投資部大中華區投資部主管胡孝直表示，隨著各類物業庫存增加，2024年整體房地產資本市場表現較為疲弱。
從2024年1月至11月，物業資本市場錄得總交易額為港幣346億元（物業價值在港幣 1 億元以上），較去年同期下跌 58%。融資成本和收益回報不足仍然是投資者的主要憂慮。
在物業類型方面，寫字樓物業佔市場交易的 37%，預計將持續向好，主要因業主願意折讓出售及銀主盤帶動自用買家入市。市場矚目的交易包括祥褀中心，香港李寧大廈（前稱港匯東）及星展銀行購買中環中心兩層全層寫字樓。
全幢酒店和住宅投資將保持強勁
隨著零售物業價格和回報調整，零售物業佔市場交易的 27%。緊隨其後的發展用地佔 13%。酒店和服務公寓的投資佔交易的 7%，轉換為學生宿舍的項目數字有所增加。
展望2025年，隨著新資本投資入境計劃的放寬，萊坊預計資本市場將關注未售出的豪宅單位。投資者在利率穩定之前將保持謹慎，而銀主盤將受到追捧。儘管地緣政治緊張持續，用家的投資氣氛預計會隨著利率預期下調而改善。全幢酒店和住宅投資將保持強勁，而一般住宅物業的租金指數預計將上升。
香港零售物業市場：零售業正面臨人口結構顯著變化的影響
高級董事及商舖部主管麥海倫表示，香港的零售市場正顯著的下滑，2024年首十個月的總零售銷售較去年同期估計下跌 7.1%。這種疲弱的狀況不僅在奢侈品消費中較明顯，基本民生消費的超級市場銷售也受到影響。預計全年總零售銷售將較去年有機會下跌 5%，進一步增加商舖租金和價格調整的壓力。
香港零售業正面臨人口結構顯著變化的影響。政府統計數字顯示，2018 年中對比 2024 年中，20 至59歲的人口減少了 354,000 人，相反 60 歲以上的人口顯著增加，人口結構變化和網購崛起直接影響超級市場零售額。再者全球經濟的不確定性及本地住宅市場表現欠佳等因素，加速本港降級消費的趨勢。
租金將會維持平穩持續受壓
另外，內地旅客歷來是香港最大的零售客源。最近政府優化內地居民來港旅遊的簽注安排。雖然這些措施預計將吸引更多內地遊客，但目前遊客更傾向於深度文化遊，奢侈品銷售自然受到影響。
總體而言，香港零售消費未能如預期復甦，令大多數零售商對擴張持謹慎態度。儘管與 2024 年相比，來年零售租金跌幅可能不會太大，但由於人口結構的變化和內地旅客消費模式的改變，租金將會維持平穩持續受壓。預計即將開幕的啟德體育園能增強本地體驗性消費的吸引力，吸引更多本地顧客及遊客在香港消費。
香港工業物業市場：冷藏行業成為其中一個萎縮的行業
萊坊董事，工業部及物流部主管陳文定表示，今年工業市場面臨挑戰，整體空置率達到 8.2%的歷史新高。現代物流貨倉和一般工業物業的空置率分別上升至 9.4%（高於 2023 年第四季的 8.2%）和 6.6%（高於 2023 年第四季3.5%）。這主要是由於第三方物流 （3PL） 在經濟不確定性以及零售和餐飲業低迷的情況下縮減規模，從而削弱租賃需求。
2024 年，現代物流和一般工業物業的租金水平分別輕微下跌 4.2%及 2.5%。由於香港居民到中國內地消費增加，減少了對冷凍食品的需求，令冷藏行業成為其中一個萎縮的行業，導致更多冷庫營運商退租。
現代物流和分層工廠大廈租金將跌2%至3%
儘管面臨這些不同的挑戰，萊坊預計 2025 年電子商務和電動汽車行業對工業物業的需求上升。網上購物日趨頻繁，淘寶、京東和 HKTV Mall 等電子商務平台正在擴大在香港的投資。此外，更多電動汽車品牌的進入香港市場將推動地廠的需求。
總括而言，萊坊預計 2025 年工業和物流需求疲弱，現代物流和分層工廠大廈的租金將下跌 2% 至3%。
中港樓市預測
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