香港金融管理局（金管局）今日（12月4日）在向銀行發出指引，推出一次性特別安排，容許放寬最高按揭貸款成數和「供款與入息比率」上限的監管要求，以便銀行可以靈活地協助於2021至2023年選擇了建築期付款的樓花住宅物業用家完成物業交易。
建築期付款是甚麼？
所謂建築期付款，是指新樓買家可先落訂，直至發展商通知物業可以入伙時，買家再找銀行申請按揭。
過去三年，官方住宅樓價從高位下調超過25%。部分購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到物業估價低於成交價的情況，面臨額外籌措首期的困難。與此同時，部分銀行向金管局表示，希望在風險可控的情況下幫助這些有實際困難的用家。
最高八成按揭貸款、供款與入息比率升至六成
平衡各方面的考慮後，金管局認為在銀行物業按揭貸款業務風險得到妥善管理的前提下，可以推出一次性特別安排，協助於樓市高位以建築期付款購入樓花住宅物業的用家。在這項特別安排下：
- 銀行可以向合資格用家提供，由七成提高至最高八成的按揭貸款。
- 上調「供款與入息比率」上限由五成調升至六成。
- 這項特別安排涵蓋於2021年1月1日至2023年12月31日簽訂臨時買賣合約並且以建築期付款的自用樓花住宅物業，而有關物業的按揭申請日期為12月4日或以後。
- 申請按揭時的物業估價須要低於成交價。
由於每間銀行的按揭條款不盡相同，合資格申請人如有需要或疑問，適宜盡早向有提供特別安排的銀行查詢。
金管局：留意建築期付款「上會」風險
金管局之前曾經多次提醒樓花住宅物業準買家，選擇建築期付款計劃時需要留意涉及的「上會」風險。上述的特別安排實屬提供予於近年樓市高位以建築期付款購入樓花，而面對額外籌措首期困難的用家的一次性特殊安排，銀行仍然需要審慎經營物業按揭業務。
金管局藉此再次提醒擬選用建築期付款的準買家，如果樓花住宅物業市值較成交價有所下跌，銀行會用按揭貸款申請時的物業估值計算貸款金額，因此最後批出的貸款金額會較買家原本的預期少，買家需要承擔因未能額外籌措首期而帶來的相關風險。在作出置業決定及選擇付款計劃前，市民必須審慎評估當中的財務風險，量力而為。
美聯物業布少明：避免撻訂個案增加
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，金管局相關指引及特別安排，為有需要業主提供靈活的上會方法，避免撻訂個案增加，並且對穩定樓市有正面作用，是雙贏方案。事實上，根據「美聯樓價指數」顯示，樓價由2021年高位回落至今已回落約28%，令過去數年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，於近期申請按揭貸款上會時面對估價低於成交價的情況，部份因資金不足、又未有額外首期的業主未能上會，導致被逼撻訂。
選擇建築期付款用家非全數有上會困難
據資料顯示，於2021年至2023年的3年間，一手市場錄得接近3.6萬宗成交；然而，2021年推售的大部分項目已經落成，故相信是次安排主要對2022年至2023年兩年購入樓花住宅物業的自用買家較受惠，估計這兩年一手成交量接近2萬宗。當然上述包括現樓及樓花成交，而有部份實力用家已FULL PAY入市，有部份選擇即供用家亦已上會，至於選擇建築期付款的用家亦並非全數有上會困難，因此實際面對上會困難的用家會遠低於上述數字。
星之谷莊錦輝：銀行做白武士直借8成
金管局推出特別安排，容許放寬最高按揭貸款成數和「供款與入息比率」上限的監管要求。星之谷行政總裁莊錦輝表示，個別新盤的樓花買家需要上會時或遇到估價不足問題，而是次特別安排令申請8成按揭的買家只需過銀行估價一關，而銀行亦可以透過加息去平衡風險。
莊錦輝解釋，一般申請高成數按揭，需要通過銀行及按保公司估價，而按保公司估價一向都較為謹慎，批出的貸款額未必符合買家預算。而新安排之下，買家只要物色到一間估價較貼近成交價的銀行，就可直接向銀行借取8成按揭，並且可以節省按揭保費。
銀行可透過加息去平衡風險
銀行方面，正如金管局新聞稿所言，部分銀行願意幫助有實際困難的買家。當然，銀行貸款增加亦會承受更多風險，莊錦輝相信銀行可透過加息去平衡風險。對買家而言，還款額或會增加，但措施同時放寬供款與入息比率上限至6成，有助買家通過銀行審批。
經絡曹德明：估計能協助過千名樓花買家更易上會
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次金管局為樓花住宅物業按揭貸款作出特別安排，做法適時，可協助早年以樓價高位購買樓花物業，並選用建築期付款的買家，解決因現時樓價回調約2成半，並未能額外籌措首期而未能上會的問題，估計能協助過千名樓花買家更易上會，另外，放寬供款入息比率上限亦可助買家更易通過入息審查。
按揭成數避免「借太盡」
曹德明提醒，置業涉及金額龐大，入市前應做好充足準備，以確保交易能順利完成。申請按揭時財政預算要鬆動，按揭成數避免「借太盡」，並預留多些資金，令前期開支更鬆動，及應對未來不確定的風險。此外供款亦要預鬆，經濟未完全復甦，置業時應該量力而爲，審視自身供款及承受風險的能力，建議首置人士在有限能力下，可先向碼數較細的中小型單位入手，如日後有需要才考慮轉換更大的單位。
中銀香港：會繼續全力配合監管機構的政策
中銀香港個金產品總經理周國昌表示，中銀香港歡迎及支持金管局宣佈的一次性特別按揭安排，放寬於指定期間以建築期付款購入樓花住宅物業用家的按揭申請成數及供款比率，以緩解其申請按揭時，因物業估價低於成交價而所面對的資金周轉壓力。中銀香港會繼續全力配合監管機構的政策，以滿足市民大眾置業的需求。」
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