【理財個案】讀者：您好！本人與伴55歲，兩人長期病患，被迫提早退休。現有5百萬現金，一層自住9百萬樓，想賣樓再租，請問如作穩陣投資，每年5-6%回報，可否幫忙比意見！
理財個案重點：
- 55歲
- 長期病患，提早退休
- 擁$500萬現金及自住物業
重點目標：
- 想賣樓套現
- 希望5%-6%穩健回報
龔成老師分析：賣出自住樓要明白當中的利與弊
我對賣出自住樓，未算很支持，但不是不可的，你最重要明白當中的利與弊。好處是擁有一筆現金，你可以作退休的生活費。同時，現時的租金回報率不算高，將資金投資一些物業以外、穩定收息工具的回報更高，這表示，你賣樓將資金投資一些收息工具，收到的現金流，可以交租之剩（假設你租原本持有物業計算），同時會有資金剩。
租金及樓價不斷上升 會面對不利局面
至於弊處，始終無人知道樓市之後的升跌，如果你賣出物業後，往後的租金及樓價不斷上升，你就會面對不利的局面，始終你現時55歲，年齡未算好大，但你因病患再找工作不易，你只能利用原有資產配置，去支持自己的生活費，如果租金向上，加上你資產收到的利息減少，你就會面對一個不利局面，因此你要明白這點。自行決定是否賣樓。
樓市走勢很難預期
如果你明白這點，明白有可能賣出後買唔翻，你才可以進行賣樓這動作（記住，樓市走勢很難預期，你要對所有情況作打算）。以下我會講述，賣樓與不賣樓兩個方案，各自怎樣有效將財富運用得較好。
方案一：賣樓
假設你賣出自住樓，連同現時持有的現金，會有$1400萬，你可以就這筆資金，分成5部分，投資一些低風險、有穩定現金流的工具，建立一個平衡的組合，不集中在某一類別，目的是提升你的現金流，以5%以上現金流工具為基礎。
- 第一部分投資收息股，建立一個收息組合，目標是4%-6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。你平衡地投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。上述都是有5%以上的股息率。
- 第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，你可以到銀行問問。但記住，不要貪高息而投資「高息債券」，因為這些高息債，其實是垃圾債券，風險可以很高，不適合你。
- 第三，投資年金，唔單止政府有年金，坊間的理財公司都有的，原理是投資一筆錢，之後會慢慢比翻本金及利息你，這是適合你們的產品，低風險，可以有穩定回報。
- 第四，投資保險公司或銀行的產品，你可以去問下，當中有不少產品都是低風險的，同時能給你每月穩定的現金流，適合你的。
- 第五，持有現金，這可以為你的後盾，以備不時之選。同時部分可以做定期。
你可以將資金，平衡地分配在上述的項目上，假設能爭取到5.5%利息收入，每月能收取$64000的收入，相信能應付你租金及退休的生活。
方案二：賣樓
如果不賣樓，你們先要利用現時持有的$500萬現金，進行配置。可以參考上述的方案，以爭取平均5.5%利息收入，每月平均能收取$23000的收入，但你們不用交租，可以分析下這部分的收入，與你目標的生活洗費距離大不大。
可以考慮做「逆按揭」
如果你想進一步提高每月現金流收入，可以考慮做「逆按揭」。逆按揭又名安老按揭，原理是將你的物業作為抵押品取得貸款，而你就可以每月收到一筆收入，你就能每月收到穩定的現金流，同時，你又可以繼續住在現有的物業裡。
在世時可每月獲取收入
簡單來說，你們在世時可每月獲取收入，可以終身收取，到過世後，你的物業會被收回物業放售，以對消你的貸款。如果你對這個方法有興趣，建議你多了解先，如果你本身無後人，無特別資產想給其他人，這都是一個可取的方法。
上述的兩個方案，都各有利弊，你要從長期的角度分析，不要只著重處理短期的情況，也不要對樓市走勢也太多預測，應該以「長期配置」為選擇方案的重點。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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