【香港樓市走勢】香港經濟儘管面臨消費放緩及信貸條件收緊等全球及本地挑戰，但香港經濟仍溫和增長。世邦魏理仕最新發表的《2024年第三季度香港商業房地產市場觀點》指出，預計9月的減息也改善了本季度末商業房地產市場情緒。
世邦魏理仕陳錦平：市場信心在一到兩個季度將進一步增強
世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「期待已久的減息，加上中國寬鬆貨幣政策，向市場發出了正面的信號，並在2024年第三季度末改善了香港的營商信心。本季度，即使商業地產交易量從2024年第二季度的低基數按季上升，但投資需求仍然疲軟。寫字樓租賃情況改善，而零售及工業租賃活動雖稍為放緩，但維持穩健。世銀最近將香港評為全球50個經濟體當中表現最好的十個之一，特別是國際貿易及市場准入方面。再加上中國大陸或進一步減息及放寬貨幣政策，預計未來市場信心在一到兩個季度將進一步增強。」
以下是世邦魏理仕2024年第三季市場觀點及專家評析：
甲級寫字樓：空置率過剩令租金連續21季下降
- 2024 年第三季租賃量較上季下降 16% 至 993,000 平方呎，令年初至今的租賃量達到 360 萬平方呎，佔 2023 年全年總量的 89%。租賃需求仍然很小，本季只有 7% 的交易面積超過 10,000 平方呎，為自 2013 年第三季以來的最低佔比。
- 2024 年第三季的淨吸納量達 125,400 平方呎，連續第五季維持正數。大中環地區錄得 52,100 平方呎的淨吸納量，部分原因是由於長江中心二期的租賃率上升。
- 新增供應不足加上淨吸納量正數，整體空置率下降0.1個百分點至16.8%，為自2019年第一季以來第二季下跌。
- 空置率過剩令租金連續21季下降，按季下跌2.6%，較上一季1.6%的跌幅更大，使今年迄今的跌幅達到4.7%。由於新供應的空置壓力，大中環地區的租金較上下降 2.8%。負淨吸納量令九龍整體租金較上季下跌4.7%，較2024年第二季的-2.2%有所加快，亦為自2020年第三季以來的最大跌幅。
甲級寫字樓市況（*) 按季變化
|
甲級寫字樓 |
2024年 第一季 |
2024年 第二季 |
2024年 第三季 |
2024年 第一季* |
2024年 第二季* |
2024年 第三季* |
2024年 預測 |
|
|
淨吸納量 (平方呎) |
租金變化 |
|||||
|
整體市場 |
654,200 |
348,300 |
125,400 |
-0.6% |
-1.6% |
-2.6% |
-5-10% |
|
大中環 |
-48,200 |
10,200 |
52,100 |
-1.0% |
-0.8% |
-2.8% |
-5-10% |
|
灣仔、銅鑼灣 |
249,900 |
7,900 |
-33,800 |
-0.6% |
-1.0% |
-1.9% |
-5-10% |
|
港島東 |
71,600 |
-12,700 |
1,300 |
-1.2% |
-2.8% |
-2.3% |
-5-10% |
|
尖沙咀 |
55,600 |
-800 |
73,300 |
0.3% |
-3.3% |
-1.4% |
-5-10% |
|
九龍東 |
233,300 |
183,300 |
-81,100 |
-0.6% |
-2.2% |
-4.7% |
-5-10% |
甲級寫字樓空置率及新增供應
|
甲級寫字樓 |
2024年 3月底 |
2024年 6月底 |
2024年 9月底 |
2023年 |
2024年 預測 |
|
|
新增供應(平方呎) |
||||
|
整體市場 |
16.7% |
17.0% |
16.8% |
160萬 |
170 萬 |
|
大中環 |
11.7% |
13.3% |
13.1% |
N.A. |
N.A. |
|
灣仔、銅鑼灣 |
11.9% |
11.8% |
12.2% |
N.A. |
N.A. |
|
港島東 |
14.8% |
14.9% |
14.9% |
N.A. |
N.A. |
|
尖沙咀 |
13.2% |
13.2% |
12.5% |
N.A. |
N.A. |
|
九龍東 |
20.8% |
20.7% |
21.1% |
N.A. |
N.A. |
馮慧詩：租賃活動將變得更加活躍
世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示：「儘管辦公室租戶仍對成本保持謹慎態度，但自2023年以來，今年迄今的租賃勢頭持續改善。 本季度，部分中國大陸企業決定搬遷，但整體新建和擴張需求仍有限。如果中國和香港的經濟持續復甦，較低的利率和中國的貨幣寬鬆政策可能有助於推動辦公空間需求的增加。我們預計，隨著市場對2025年經濟前景更加清晰，租賃活動將變得更加活躍。高空置率和新增供應可能會在短期內繼續推動租金下降。」
商舖：核心區街鋪舖空置率維持在6.8%不變
- 零售銷售疲軟，2024年第三季租賃勢頭略有改善。零售業總銷貨價值繼2024年第二季按年下跌11.9%，7月及8月零售總額按年下跌10.9%，令今年前8個月的跌幅達到7.7%。
- 餐飲業在 2024 年第三季度僅錄得 22% 的租賃量，而 2024 年第二季為 52%。
- 核心區街鋪舖空置率維持在6.8%不變。中環區空置率下跌1.3個百分點至7.9%，而銅鑼灣空置率則上升1.4個百分點至5.3%。尖沙咀及旺角的空置率分別穩定在8.7%及6.3%。
- 個位數的空置率繼續支援核心區鋪租的穩定增長，在2024 年第三季度按季增長 1.0%，與 2024 年第二季度的增幅相同。
核心區街鋪舖空置率
|
核心區街舖 |
2024年3月底 |
2024年6月底 |
2024年9月底 |
|
|
空置率 |
||
|
整體市場 |
6.6% |
6.8% |
6.8% |
|
中環 |
6.6% |
9.2% |
7.9% |
|
銅鑼灣 |
5.3% |
3.9% |
5.3% |
|
尖沙咀 |
5.8% |
8.7% |
8.7% |
|
旺角 |
7.4% |
6.3% |
6.3% |
溫運強：核心區主要街道商鋪租金較2019年高峰低約35%
世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示：「儘管零售額連續六個月下跌，但核心區租賃勢頭在 2024 年第三季度略有回復。我們留意到，自疫情以來一直平靜的國際時尚品牌的需求出現了新的增長。空置率與2024年第二季度相比保持個位數水平，導致季度核心區主要街道租金出現穩定溫和的增長。目前，核心區主要街道商鋪租金較2019年的高峰低約35%。減息週期的開始或會帶來更高的可用收入，並改善家庭負擔能力，而港元潛在疲軟將有利於香港遊客消費。我們相信香港的零售需求將在未來幾季繼續改善。」
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
