政府賣地丨發展局公布本財政年第三季(10至12月)賣地計劃,單計住宅官地,只有1幅大圍地皮,僅提供約360伙;而東涌東站第1期料提供600個單位;連同私人重建項目1,235伙合計,本財政年第三季只有約2,200個單位。若以本年度首三季(4至12月)賣地計劃合計,可興建約6,470伙,佔全年供應目標13,200伙近一半。美聯物業料本財年賣地達標機會不大,減少供應對樓市帶來支持。

發展局甯漢豪:發展商對規模較細、配套成熟的用地投地意欲較大

發展局局長甯漢豪表示,本季準備推出的住宅項目位於大圍美田路,預計可提供約360個單位。在今年二月公布的賣地計劃沒有包括這幅用地,原因是當時尚未完成技術評估。現時在完成相關工作後,考慮到市場對於在第一及第二季推出的沙田住宅用地反應相當正面,而發展商目前的確對規模較細,配套成熟的用地投地意欲較大,所以認為適合將美田路用地加入今個財政年度的賣地計劃,並在本季推售。

若全年賣地供應不足1.2萬伙:將創政府按季主動推地以來紀錄最少

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,政府順應市況,推出規模較細的用地,甚至鐵路項目亦拆細推出,有機會令到今年的供應不達全年賣地13,200個單位的目標。今年首3季可興建單位約6,470伙,僅佔全年目標近一半。假若全年賣地供應最終不足1.2萬伙,將低於19/20年度的12,198伙水平,屆時將創政府按季主動推地以來的紀錄最少(見圖)。雖然如此,但此舉相信有助減低流標的機會,同時減少供應亦對樓市帶來支持。

每財年度私人房屋土地總供應量

美聯物業
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美聯物業:短期供應足以應付需求

事實上,截至8月底,累積貨尾量接近2.2萬伙,早前已批出預售樓花同意書但尚未發售的私人住宅亦有約1.44萬個單位,再加上累積待批預售樓花的私人住宅單位約1.2萬伙,合共高達4.9萬伙,可見短期供應足以應付需求。

香港置業:財年首3季土地供應6,470伙 佔全年目標近5成

香港置業研究部董事王品弟表示,今日發展局公佈賣地計劃,其中今個財政年度第三季(2024年10月至12月)推出1幅位於大圍的住宅官地,提供360伙;鐵路項目亦有1個東涌東站項目,涉及600伙;連同3個私人發展/重建項目共有1,235伙,第三季共有2,200個私人住宅單位的土地供應。

至於今個財政年度首3季(2024年4月至12月)私人房屋土地供應共可提供6,470伙,佔全年私人房屋土地供應目標13,200伙近5成;政府明言今個財政年度供應未必能達標。

平衡供應有助樓市健康發展

即使今個財政年度供應未能達標,但短期供應相當充裕;再者,政府正在推進北部都會區項目,不乏中長期土地供應;政府因應市況平衡供應,有助樓市健康發展,無須因為急於達標而勉強追數。

美聯測量師行:配合市況務實推地

發展局公布財政年度第三季(10至12月)將推出1幅住宅地皮招標,預計提供約360伙,是連續兩季僅推出1幅住宅地皮。對於新一季賣地計劃內推出招標的大圍美田路的中小型住宅項目,美聯測量師行董事林子彬表示,項目發展規模適中,投資風險相對較低,加上本年所推出的沙田住宅地皮均受到市場垂青,故預期項目亦可吸引發展商競投,若以每呎樓面地價約3,200元計算,估值約6.17億元。另外,雖然連續兩季推出的住宅地皮可供應的單位數量有限,料已考慮到目前市況及發展商審慎投地的態度,而中小型項目投資風險較低,故新季度的推地安排屬「務實」及反映現況。儘管全年供應量未必可達標,但過去多年供應超標,以及目前庫存充裕,故料短期供應未會出現斷層。

沙田大圍項目料可吸引發展商參與競投

是次推出的沙田市地段第 651 號沙田大圍美田路項目,估計可建樓面面積約為192,676平方呎,屬中小型項目。林子彬稱,雖然項目與港鐵大圍站有所距離,故往返需接駁交通配合,另區內生活配套相對成熟,而項目投資成本及風險適中,故料可吸引發展商參與競投。

工業用地料可吸引自用及或長線投資財團

至於新季度推出的洪水橋及廈村第39A及39B區工業用地,林子彬指出,由於項目規模龐大,並屬較冷門的工業用地,而其中約2成樓面需交回政府,估計增加一定發展成本,由於項目有機會不能拆售,而若以純地產投資,潛力相對較少,料可吸引自用及或長線投資財團。

港鐵東涌項目屬開荒階段變數較多

至於港鐵東涌流標地重推,並將項目規模減半,相信有助降低項目的投資金額及風險,以吸引有興趣的發展商參與。

不過,林子彬指出,項目位置與東涌已發展區域較遠,而且該區屬新發展區,而新的港鐵站亦預計於2029年才啟用,故對於發展商而言,項目屬開荒階段,變數較多,故出價亦會相當審慎,亦不排除仍有流標風險,初步估計項目每呎樓面地價約1,500至2,000元水平。

美聯測量師對第3季(10至12月)推出地皮估值

地段

地皮位置

用途

地皮面積
(平方米)

估計
地積
比率

地皮
面積
(平方呎)

估計可建
樓面面積
(平方呎)

估計
樓面地價
(A.V.)

估計地價
(億元)

沙田市地段

第651號

新界沙田

大圍美田路

住宅

3,580

5.00

38,535

192,676

$3,200

$6.17

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