【香港樓市走勢】減息需時發酵，中央重招振經濟 ，供樓負擔8年低！美聯物業料10月一手飆逾1.8倍，屋苑現「供平過租」，籲政府開放投資移民買住宅，吸「人財」活樓市。
美聯物業布少明：料10月一手飆逾1.8倍
美國減息高達半厘，本港主要銀行隨即「跟減」，市場氣氛轉趨樂觀，股市率先受惠，但對樓市的影響仍需時發酵。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，雖則減息後樓市未見急速回勇，但近期中央政府突發性推出「組合拳」提振樓股市場，配合本港最新供樓負擔比率創逾8年新低，以及減息效應慢慢於樓市發酵，預期10月份樓市一手交投大有機會回勇，料一手交投將增加超過1.8倍至逾2,000宗；二手交投則估計輕微上升至3,300宗。
香港樓市走勢｜美維持全年樓價跌8%的預測
樓價方面，雖然本港樓市一手供應仍多窒礙樓價表現，但隨著近期股市氣氛趨於活躍，相信有助樓價加速回穩，維持全年樓價跌8%的預測。
布少明呼籲，為加速本港經濟復甦，建議港府重新將住宅物業納入「投資移民」的適用範圍，藉「磚頭文化」吸引更多國內外「人財」及家族辦公室湧港，支持樓市加快復甦，同時有助間接刺激本地經濟增長。
減息對提振樓市「威力」不急勁
布少明表示，據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，於2月底全撤辣後，該一週的新盤成交量較消息公布前一週大增近８.2倍至597宗；期內綜合美聯分行資料顯示，全港35個大型屋苑過去一周二手成交量則按週增加1.32倍至116宗，刺激效果可謂立竿見影。反觀於日前減息後，該一週的新盤成交量僅較公布前一週增加1宗；同期二手一週成交量亦只按週上升4宗，可見減息對提振樓市的「威力」並不急勁，反映威力發揮需時。
相信對樓市的作用更為「細水長流」
若以全月計，於全撤辣後一個月，３月份新盤交投較２月份急升14.7倍至4,134宗；全月二手成交量同步急升至5,352宗，較2月大升約98%，升幅接近1倍。布少明認為，2月底時「全面撤辣」的效果是「立竿見影」，但是卻「後勁不繼」。相較之下，減息威力需時發酵，但是結合撤辣，相信對樓市的作用更為「細水長流」。
香港減息後短短8日已有4個樓盤開價
減息後發展商推盤步伐明顯加快，本港銀行公布減息後短短8日已有4個樓盤先後開價，包括One Jardine's Lookout、Upper Central、天璽．天第一期及尚柏，上述4個新盤開價均相當克制，4盤首批價單較同區貨尾或二手價平均低出約19%，甚具吸引力。在一手以「保守價」群推下，相信有助刺激一手，以致整體樓市交投氣氛。在新盤「百花齊放」地爭相推售應市下，估計10月份成交量將增加超過1.8倍至逾2,000宗；至於二手交投則估計按月微增至3,300宗。
全撤辣及減息後每月新盤與二手成交量比較
供樓負擔比率跌至逾8年低位
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，現時本港家庭供樓負擔正持續下降。以一個實用面積約500平方呎的單位為例，於3年前2021年8月樓價高位、供款20年及7成按揭並以最優惠利率(P)為基礎計算，當時的供樓負擔比率(每月供款/居於私人物業的家庭每月入息中位數x100%) 為68.6%，對家庭的支出負擔可謂不輕。
然而，隨著目前樓價已由高位下跌約28%、本港按揭息率下調0.25厘、同時居於私人住宅的家庭月入中位數亦與3年前相比增加約10%，令到最新供樓負擔比率已跌至約50.8%，較2021年高位回落17.8個百分點，並創自2016年7月後的逾8年新低。供樓負擔比率屬於相對健康水平，勢令準買家置業更輕易，變相利好樓市。
本港家庭供樓負擔比率
有屋苑供樓支出比租樓低逾2成
劉嘉輝續稱，近期租金節節上升，反觀樓價持續整固，在「租金升、樓價跌」的背馳情況進一步擴大下，再配合日前本港銀行調低按揭息率，各區漸趨湧現「供平過租」的屋苑，勢促使租客轉租為買，同時吸引買家入市「尋寶」。以P按3.875厘、以及供款30年及承造7成按揭，並以各屋苑8月份的租金水平計算，以金獅花園為例，該屋苑8月份平均呎租約44.09元，假設以屋苑一個306平方呎單位，每月租金約13,492元，同月屋苑平均呎價約10,652元，樓價約326萬元，若以承造7成按揭、30年還款期、P按3.875厘計算，每月供款約10,729元，以此推算，買家每月供款較每月租金的開支低出約20.5%，即「供平過租」逾2成。
香港有望跟減按揭息率
至於緊隨其後的屋苑包括花園城、河畔花園、得寶花園、嘉輝花園、薈朗、荃灣中心等，這些屋苑每月供款較每月租金的支出，低出介乎13.2%至19.6%；再之後亦不乏每月供款「平過」每月租金支出介約5%至接近10%的屋苑，隨著美國聯儲局踏入減息週期，相信本港亦有望跟減按揭息率，令各屋苑「供平過租」的幅度，以及屋苑數量亦將會愈來愈多，刺激買家入市。
本港部分「供平過租」屋苑
港府應配合中央出招振樓股市場
布少明表示，在政策層面而言，日前內地三大金融監管機構推出救市「組合拳」，多舉齊下援助樓股市場，同時推動經濟增長，對本港的樓股市場勢起一定助力。中央政府頻推政策刺激經濟，本港政府亦理應盡快同步配合出招，藉此產生「協同效應」，令刺激香港經濟復甦的速度進一步提高。事實上，根據投資推廣署資料，雖然「新資本投資者入境計劃」(新投資移民)於今年3月重新開始接受申請時，提高「入場」門檻至3,000萬港元，但自從重啟以來，截至9月13日止，半年時間左右已錄得約500宗申請，反應持續熱烈。
回溯2003年10月至2010年10月，即「第一代」投資移民推出時，當時投資移民認可資產包括「房地產投資」，在這7年內，本港每年平均住宅註冊量錄得高達約10.9萬宗。然而，自從政府於2010年10月將「房地產投資」剔出投資移民的認可資產類別後，直至2015年1月為止，在這段期間本港每年平均住宅註冊量僅約7.2萬宗，較之前大幅減少約34%。
籲重新開放「投資移民」買住宅
到2015年1月香港政府宣布停止投資移民計劃，直至今年2月為止，這9年內本港每年平均住宅註冊量進一步下降至5.9萬宗，較「第一代」投資移民時10.9萬宗的高位相距高達46%，亦可反映「投資移民」認可「房地產投資」與否，對本港樓市交投有一定的影響力(見圖四)。、布少明建議，特區政府應放寬投資移民的資產涵蓋類別，重新將「住宅物業」納入投資移民的適用範圍，以吸引更多來自國內海外的資金、「人財」及家族辦公室到港發展，有助刺激樓市，繼而對本港經濟復甦帶來更正面支持。
每年住宅註冊量與「資本投資者入境計劃」
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