【香港樓市走勢】今年首8個月差估署樓價跌6.2%,租金升6.2%。美聯物業表示,租升價跌料「轉租為買」上車意欲及「長線收租」入市誘因齊增。
美聯物業劉嘉輝:相信9月差估署樓價指數將持續跌
差餉物業估價署公布8月私人住宅售價指數按月跌約1.7%,連跌4個月,而今年首8個月累跌約6.2%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,根據「美聯樓價指數」最新(9月23日)報127.84點,較8月進一步下跌,而本年迄今樓價累跌7.07%,相信9月份差估署樓價指數將同樣持續下跌。
估計今年全年租金或升8%
反觀,租金走勢背馳,進一步攀升。差估署8月份私人住宅租金指數按月升約1.1%,連升6個月,創5年新高,今年首8個月累升約6.2%,與歷史高位僅相差約1.3%;而根據美聯「租金走勢圖」表現,8月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.88元,按月升約1.26%,同樣連升6個月,創近5年新高,比起歷史高位亦僅低約1.17%。外來高才專才不斷來港,相信租金將有力進一步上升,估計今年全年租金或升8%,將破歷史新高。
「美聯樓價指數」、美聯「租金走勢圖」、與差估署A類單位租金回報率
「租升價跌」背馳情況極為少見
「租升價跌」背馳情況極為少見,而情況更連續兩年出現。相比起2022年底,今年9月23日公布最新的「美聯樓價指數」累跌約12%,而今年8月份美聯「租金走勢圖」則累升約13%,兩者背馳情況持續加劇。
隨著「租升價跌」,帶動租金回報率向上。根據差餉物業估價署最新7月份資料,A類(實用面積約430平方呎或以下)私人住宅細單位租金回報率約3.6厘,較22年底約2.8厘增加0.8個百分點,並升至約12年新高。相信「租升價跌」走勢進一步擴闊下,租金回報率有望續升。
租升價跌:促使「轉租為買」上車個案增
值得留意,上周香港銀行減息0.25厘,發展商趁勢重拾推盤步伐,新盤均以低價出擊,搶盡市場焦點,相信短期內樓價難免受壓;不過,減息周期正式啟動,按揭息率有望續跌,供樓支出減輕;反觀,租金上升要捱貴租,料促使「轉租為買」上車個案增加;同時,租金回報率持續向上,定期利息又減,在一升一跌下,亦會吸引投資者入市作長線收租。相信在用家及投資者入市帶動下,有助支持樓價喘定回穩。
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