【樓市走勢】港人北上消費熱潮未減，加上零售業及消費市道前景不明朗，商戶對後市保持審慎。美聯工商舖資料研究部數據顯示，今年第三季四核心區合共錄得874間吉舖，而空置率則為11.7%，創三年半新高。
香港樓市走勢｜第三季元朗區空置率達10.2%
民生區方面，今年第三季元朗區及上水區的空置率分別為10.2%及9.1%，較今年第一季增加3.1個及0.6個百分點。本行預計，零售業及餐飲行業的競爭加劇將令香港街舖空置率繼續維持在高位，因此，本港應推出多方面措施以吸引市民及旅客重新來港消費。
核心區及民生區空置率全線上升
美聯工商舖行政總裁盧展豪指出，由於餐飲、服裝、建材及食品等行業的商戶都在近半年收縮其業務，令街舖空置惡化。截至今年第三季為止，四核心區街舖空置率為11.7%，創三年半以來新高，而吉舖數目則錄得874間，較第一季激增154間。
本港現時在「北店南下」
民生區方面，今年第三季元朗區及上水區的空置率分別為10.2%及9.1%，較今年第一季增加3.1個及0.6個百分點。
他指出，是次統計涵蓋241條街道共10,907間街舖(四核心區佔7,455間；元朗佔2,607間；上水佔845間)，數據可反映出本港現時在「北店南下」及政府推出經濟刺激措施下的最新舖市表現。
餐廳不敵市場競爭 租戶數目減少
美聯旺舖首席營業董事江靜明指出，今季的實際情況正與本行今年首季預測一致，在汰弱留強的趨勢下，四核心區及民生區的餐廳皆難以抵擋市場的激烈競爭，導致相關商戶數量大幅減少。截至今年第三季，四核心區餐飲業商戶為2,001間，較今年首季減少了56間。
中式餐館的結業情況最為嚴重
當中，非中式餐館的結業情況最為嚴重，由609間跌至557間，減少了52間；而中式餐館及飲品外賣店各減少了9間。而元朗區的飲食行業亦面臨激烈競爭，餐飲商戶數量較今年第一季減少24間，中式餐館和非中式餐館均相繼結業。
只有中環的餐廳數量有所增加
按區域劃分，四核心區中只有中環的餐廳數量有所增加，其餘三個核心地區均出現減少。其中，跌幅最大的為旺角區，餐廳數量減少27間，降至704間；其次是尖沙咀區和銅鑼灣區，分別減少19間和11間。本行相信旺角區作為旅客的首選旅遊地點，吸引了眾多餐飲業經營者選擇在此開業，這也導致了該區餐飲市場競爭的加劇。因此，旺角區相對地有較多餐廳因無法應對激烈的市場競爭而被淘汰。
人口結構轉變＋北上消費熱潮未減
江靜明又指，本地人口結構轉變以及市民北上消費熱潮未減，令本地民生消費行業維持疲弱，商戶開業取態趨向審慎。在四核心區，今年第三季水電/五金/建材及食品行業的商戶數目分別為708間及353間，較第一季分別減少20間及12間，為跌幅較大的民生消費行業。
市民對本地裝修服務的需求減少
在民生區，元朗及上水的食品商戶數目在半年內亦分別下跌14間及8間。現象反映在地產市道不振的環境下，加上內地亦能提供不少實惠建材，導致市民對本地裝修服務的需求減少。此外，內地的超市能為顧客提供廉價食材，也令不少本地市民前往內地購買日用食糧。
市民消費行為的改變
由於深圳新落成的商場能為訪客提供嶄新的消費及悠閒體驗，並為年輕人及家庭提供親子娛樂活動及室內遊樂場，吸引不少港人前往，令本港市民減少留港休閒。市民消費行為的改變令近半年與消閒相關的行業缺乏擴充意欲。今年第三季四核心區的寵物及水族相關租戶數目較第一季減少7間。在元朗區，與美容及寵物相關租戶數目在近半年減少10間。其中，理髮及美容相關的店舖數目在半年間分別減少5間及4間。
零售商戶擴充步伐放慢
網購盛行令整體本港零售消費市道未見明朗，加上在消費降級的背景主導下，零售商戶放慢業務擴充，令商戶數目有所下跌。截至今年第三季為止，衣服/鞋履/皮具行業在四核心區的商舖總數都有所萎縮，合共錄得655間，較2024年首季減少28間。
貴價服裝品牌退出市場 廉價品牌轉戰網上銷售
由於貴價服裝品牌因消費降級而退出市場，而廉價品牌則因網購盛行而轉戰網上銷售渠道，並選擇關閉實體店舖以節省租金，令相關行業的萎縮情況加劇。不過，化妝品/個人護理行業在四核心區的商舖總數合共錄得117間，較2024年首季增加4間，相信是由於化妝品/個人護理產品屬於快速消費品類別，售價偏向大眾化，故仍吸引一定的客源。
非核心區短租商戶增
在大部分行業都減少下，夾公仔店及散貨場的短租商戶卻於逆市增加。2024年第三季，元朗區的夾公仔店由去年同期的11間增加至15間，而上水區則由去年同期的無夾公仔店增至4間，兩區均按年增加4間。另外，散貨場亦於元朗區擴充。
夾公仔店及散貨場逆市增加
2024年第三季，元朗區的散貨場有28間，半年內增加了8間，按年則增加10間。因現時市場缺乏長租客，不少業主唯有下調租金，吸引短租商戶。本行相信夾公仔店及散貨場看準租金大幅減少，加上他們的裝修費及營運成本較低，夾公仔店甚至不用聘請駐場員工，故這些商戶趁逆市開業及擴充。
街舖空置率將於高水平徘徊
美聯工商舖行政總裁盧展豪預期，新興品牌湧現，令餐飲業競爭維持激烈，預料將繼續有餐飲品牌因不敵競爭而被淘汰。本港人口結構及市民消費習慣改變，預料主打本地消費的民生類行業將繼續受壓，假如行業未能作有效轉型以適應市場變化，預料行業將繼續面臨來自內地的競爭。展望未來半年，本港街舖的空置率仍然面臨挑戰，預計將繼續在高位徘徊。
四核心區空置率創三年半新高
街舖空置情況再度惡化，預料核心區及民生區的舖租將面臨壓力。目前四核心區空置率創三年半新高，預料今年當地的舖租將會下跌約一成。民生區空置率在過往一年持續上升，而相關現象已在舖租上反映，預料今年區內舖租跌幅會較溫和，但全年仍會跌約5%-10%。雖然聯儲局在今年九月減息半厘，但相信政策只能令目前舖價的跌幅放緩，政策對舖價的影響將在明年才會反映，而今年整體商舖售價將跌約一成。
商舖業主願意降低物業叫價
不過，三大發鈔銀行亦宣佈下調最優惠利率0.25厘，相信以P按為主的商舖市場亦能受惠。此外，商舖價格已累積一定跌幅，而商舖業主願意降低物業叫價。美國減息有助令銀行放寬按揭審批及降低按揭申請人的供款及借貸成本，預料有意入市的投資者及用家會趁低吸納優質舖位。此外，中國人民銀行亦在九月份宣佈降息降準，相信措施有望釋放內地資金，令中資重回本地投資市場。
盧展豪：本港的商舖市場「大洗牌」
盧展豪又指，本港的商舖市場「大洗牌」，不少新興品牌在本港開業，市場上的空置舖位正好為新興商戶提供發展機會，相信這些在本港開業的新租戶，可以為本地市場帶來嶄新的商業模式、思維及更多具創意的產品，為本港舖市注入活力，重振本港作為購物天堂及美食天堂的地位。
他建議，政府可乘勢而上打造大熊貓經濟圈，與海洋公園及社會各界舉辦多元化的「大熊貓經濟圈」活動，以吸引不同年齡界別的消費者。其次，政府亦可爭取進一步將內地旅客離境免稅額調高、加碼過夜旅客優惠及增加更多商場供應。同時面臨各地競爭時，本港應維持自身獨特性。
近年四大核心區街舖空置情況
各大主要購物區預測空置率
四核心區飲食行業店舖數目及變化
四核心區遊客相關行業近年商戶數目走勢
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