樓市走勢】減息自然高興,起碼對於已買樓的供樓負擔減輕了一點點,對於會否帶動回升,老樓多次提到不好望一步登天,要一步一步來,未止跌何來回穩,資金未來何來回升,故此一廂情願便容易像今年2月份全撤辣時得兩個月「貨仔」。

本港樓價仍屬偏高水平

無可否認,若以普羅大眾負擔能力計算,本港樓價仍屬偏高水平。根據國際調查機構Demographia今年最新統計,按樓價中位數除以家庭收入中位數,本港市民「不吃不喝16.7年」才可支付樓價全款;儘管這個數字已較2021年高峰期(23.2年)顯著回落,卻繼續是全球主要城市之冠。

一般供樓人士的負擔減輕幅度輕微

前財政司司長曾俊華周末在社交媒體發文,談及美國聯邦儲備局近期減息的影響,認為這次減息幅度相當大,當中可能帶有政治考量,預期未來聯儲局的減息幅度將會放緩,而香港銀行今次只將最優惠利率下調0.25厘,對一般供樓人士的負擔減輕幅度輕微,亦未足以成為刺激樓市的重大動力,不過減息始終是對經濟的利好消息。

未足以成為刺激樓市的重大動力

身邊已入市或冇興趣入市的朋友仔話,「月供減少數百元,等同食多一餐飯,不等於可以放鬆,慳得一蚊就一蚊」、「物價冇跌、交通費、水電煤基本開支加,基本冇慳到」、「除非持續雙跌(樓價和息口},香港經濟若果明年未有起色,賣層樓化算過買(樓),打工仔願捱、最怕想供都無得供(失業)。」

市場觀望味濃厚

減息首周各大屋苑成交量減半,業界指威力落差太大,何況多新盤快將開售,市場觀望味濃厚,故未可以作準。從長期看,如果美國在兩年內真的可以減息2厘,香港可能會進一步調低按揭利率,這無疑對樓市是一個潛在的利好因素。

不少租戶可能會考慮轉而買樓

這種利率的回落或許會加速樓市「見底」的過程。隨著租金在過去一年多來的快速上升,反映租務回報的中原城市租金回報率達3.32厘,創逾11年半新高,不少租戶可能會考慮轉而買樓。買樓人士往往關注利率的走勢,當預期利率將穩步下調,無論是投資者還是自住人士,都可能因此加強入市的意願,這將推動一部分原本持觀望態度的買家進場,促使市場回穩。上述除了減息外,還要看香港經濟轉型能否順利,否則只是減息,不足以推動樓價回升,還有過程的。

維持全年樓價下跌5%至10%的預測

樓市分析師老友道,2024年香港房地產市場投資總額超過300億元,明年有望升至370億元。減息周期下,有助刺激投資者在市場尋求機遇,特別是被低估和位處核心區的優質資產,同時也可能吸引國際資金回流。

住宅方面,可刺激成交量回升,但市況仍然疲弱,維持全年樓價下跌5%至10%的預測(目前已跌了7.2%)。問及是否最佳入市時機,他引用影帝張家輝電影金句:「你買得起既時候,就係買樓時機!」(笑咗)

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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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