【匯豐減P】美國聯儲局凌晨宣布2024年第6次議息會議結果,公開市場委員會成員通過下調聯邦基金利率0.5厘,至介乎4.75厘至5厘,是自2020年3月四年半以來首次減息,正式開展減息周期序幕,具指標性的滙豐銀行宣布下調最優惠利率(P)0.25厘至5.625%。
美國減息達半厘優於市場預期
中原按揭董事總經理王美鳳指出,美國減息達半厘優於市場預期,加上近日港元拆息下降步伐加快,減幅已大於美息,促使銀行可即時加快開啟減息周期,滙豐銀行下調最優惠利率(P) 0.25厘具指標性作用,料其他銀行將陸續跟隨。
本港已隨美進入減息周期,銀行減P令目前新按及供樓人士的按揭息率均可同步下降,市場主要按息(包括H按及P按)減至3.875% (以市場H+1.3% 封頂P-1.75%(P:5.875%)計,P下降0.25%(等於實際息率由4.125%減至3.875%),預期今年美國減息幅度可共達1厘,料今年底市場實際按息可續跌至將3.75%水平,供樓負擔有所減輕。
趁低吸納的買家已開始增加
樓巿方面,王美鳳續指,市場普遍預期年內息率走勢回落,認定可為樓市增添利好因素,近日趁低吸納的買家已開始增加,發展商亦陸續表態短期內加快推售新盤步伐,現時美國落實大手減息,銀行亦提早啟動減息周期,減息幅度快於及優於市場預期,供樓利息下降及供樓負擔減輕,加上銀行樓按取態已具積極性,按揭優惠增加、審批時間縮短,多個利好因素在市場增加料可增加買家入市信心;而在租金續升、供樓利息趨降的形勢下,轉租為買的人將會增多,帶動樓市回暖向好。
美國通脹率持續回落至2.5%三年半新低
美息方面,中原按揭董事總經理王美鳳指出,美國通脹率持續回落至2.5%三年半新低,邁向2%通脹目標的信心增強,加上勞動市場發展放慢,美國決定具力度展開減息周期,是次美國聯邦基金利率減息0.5厘減幅較大於市場預期 ; 若果美國通脹回落走勢大致持續,料美於年內仍可減息2次今年合共減幅可達1厘。市場預期是次美國減息周期可延至2026年,將視乎當地通脹、就業及經濟狀況決定減息步伐,中長線息率可望降至2.9厘水平。
銀行加快減P原因分析
中原按揭董事總經理王美鳳指出,雖然港P在對上一次加息周期大幅度未有跟上美息加幅,加幅合計只有0.875厘,美息加幅則共有5.25厘,然而,最近港元拆息下跌步伐比美息快,1個月拆息已跌至3.61%為28個月以來低水平,港元拆息水平已較美國息率低1.5厘,美國減息後料再進一步推低拆息水平,加上銀行曾於去年起上調按揭計劃息率共達0.75厘以幫助擴闊新造按揭的息差,是次美國減息幅度加大至0.5厘,造就港P加快可啟動減息。
港按息即跌至3.875%
本地息率方面,中原按揭董事總經理王美鳳續指,由於市場主要按揭計劃H 按現時以P為基準封頂息率計算,當P下降,H按或P按用家的實際按息均可同步下降。以市場H+1.3% 封頂P-1.75%(P:5.875%)計算,P現時下降0.25%等於實際息率由4.125%減至3.875%,預期今年底市場實際按息續可隨息率下降走勢降至約3.75%水平。
預期明年本港減息周期將隨美息延續
預期明年本港減息周期將隨美息延續,由於對上一次加息周期港P加幅僅達0.875厘,是次減息周期港P減幅亦會少於美息,事實上,對上一次加息周期實際按揭息率由1.5厘水平逐步升至4.125厘,當中不只因為銀行加P,而是結合拆息上升、及銀行上調按揭計劃息率,而導致合共達到2.625厘的按息加幅,故此明年整體按息將因應P減幅、拆息走勢及銀行按揭計劃息率變化而出現調整。
減息0.25厘 30年期月供減3%
王美鳳舉例,以貸款額100萬元、30年期計算,以減息前P按4.125厘計,每月供款為4,846元,減息0.25厘後,每月供款會減少144元或3%,至每月4,702元,以目前新造按揭平均貸款額約450萬元計,減息0.25厘,每月供款將節省649元,利息支出減少938元。王美鳳認為,減P有助所有供款人士減輕供款負擔,相信對本港樓市仍具支持作用。
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