9月料美國減息！地產股如新世界發展可留意

巿場預期美國聯儲局本月會開始減息，減息周期料將開始，而香港採用港元和美元掛勾的聯繫匯率制度，美國若減息，香港也會跟隨，這對香港樓巿和發展商會帶來正面支持，大家可留意相關的機會，之曾受息口困擾的地產股便值得留意，其中股價在低位的新世界發展(0017.HK)，料會明顯受惠減息。

投資物業重估令資本化率更貼近合理水平

過去兩年，香港不少地產商主動分階段式或一次性為物業資產作大額甚至超大額減值撥備，同時調整派息政策，主要原因在於整個行業希望趁減息周期開始前進行「行業重置」(sector reset)，待日後行業復甦時可以出現U型甚至V型反彈。

上市公司作減值撥備雖然對業績有影響，但投資物業重估可以令資本化率(cap rate)更貼近合理水平，加上為發展物業作減值撥備，兩者均有利長遠提升資產回報率。

就新世界發展而言，預期息口回落，大型項目陸續提供收入貢獻，租金收入穩定增長，整體業務估值能見度會提升，資產淨值折讓(NAV discount)會收窄，有助吸引投資者重投市場。

另值得留意，新世界去年底完成售出新創建(0659.HK)逾60%股份，雖然帳面錄得虧損83億元，但有關的帳面虧損只會在今個財年的業績上反映，性質屬一次性，當中近60億對權益(equity)/淨資產(net asset)並無影響。

其實，地產商主動為物業資產進行重估，能從會計帳目上合理地反映整體行業市況在過去一段時間內下行的影響，須知道重估虧損乃非現金及未變現項目，對業績的影響亦僅屬一次性。

對應近年的香港樓巿挑戰，新世界積極出售物業及非核心資產套現，其中啟德全新臨海住宅項目「柏蔚森」，合共售出逾300伙，佔可售單位逾72%，屬本年度暑期市區全新盤銷量最高，套現逾21億元，冠絕所有全新盤。

至於其非核心資產銷售方面，根據資料顯示，今年新世界已售出荃灣愉景新城商場及停車場全部權益，套現40.2億元，小股東應剛投票贊成出售前海周大褔金融大廈北塔的部分權益，資金回籠約15.6億元

另外，新世界今年年初至今已完成近500億元貸款安排及債務償還，其中包括提前償還於2025年到期的部分貸款，並維持低成本的境外銀行貸款，平均利率約為香港銀行同業拆息加約1.1至1.2厘，同時，集團成功發行4億美元、票面利率為8.625厘的3.5年期美元債券。

投資者反應熱烈，吸引來自超過100個帳戶，高達15億美元的認購金額，超額認購3.75倍，有關融資安排將增加集團的防守能力。

股巿投資，能在巿場谷底以低價買入，待巿場好轉時往往會有重大的獲利空間，據此原則，新世界屬值得留意的投資機會。

作者簡介：陸振球為瀛富資產管理董事、香港恒生大學客席講師、前知名報章財經主編及14本暢銷書作者。

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