美聯黃建業：香港樓市十大指標七個好轉！惟減息步伐太遲威力待發酵！料全年樓價跌8%

【香港樓市走勢】加息周期急快，港人欠經濟信心，「藏富於息」礙入市令香港樓價「超跌」。不過，情況可能將會逆轉，美聯集團主席黃建業表示，息降租升推高回報，長遠磚頭文化再抬頭，十大樓市指標七個好轉，長遠睇好樓市，籲政府加速拼經濟留人才振信心。另外，減息步伐太遲威力待發酵，故調低住宅成交預測，料全年樓價跌8%。

香港樓市：十大指標七個好轉

「撤辣」一度刺激本港樓市交投回升，惟效果未持久。美聯集團黃建業指出，利好樓市因素逐一浮現，最重要的十項樓市指標之中，有七個較美國加息前好轉，僅三個指標變壞，反映現時樓市基調實是較加息前鞏固及健康。惟美國加息周期來得既快且急，加上本港經濟復甦緩慢，市場情緒悲觀，港人對經濟前景欠信心，放慢置業步伐，由「藏富於樓」轉為「藏富於息」，抵銷撤辣效果。

黃建業：預計樓價跌約8%

若9月減息，相信能提振信心，惟減息太遲，效力發酵需時，因此調低今年全年樓市預測，預計樓價跌約8%，重返2016年中水平，並調低全年一手成交量預測至1.6萬宗，二手成交量亦調低至約4萬宗，按年分別升逾5成及升約12%，並齊創3年新高。黃建業強調長遠睇好樓市，待息降租升可推高回報，「磚頭文化」再抬頭，建議特區政府藉減息周期重臨，全力加速「拼經濟、興金融」，由「吸人才」進步至「留人才」，降低取得永久居民身份證的年期門檻，增加專才留港發展的誘因，從而提振港人的信心。

抵銷「撤辣」效果原因

黃建業指出，「撤辣」後住宅物業的成交價與量理應回升，但是自次季起，成交量卻「高開低走」，樓價更是「一彈即軟」，主要是以下原因，抵銷「撤辣」效果：

1. 「悲觀情緒」籠罩，市場充斥負面新聞，港人對經濟前景欠信心，消費及入市意欲皆疲弱，暫緩置業或轉買為租，抵銷辣招帶來的正面效應
2. 美國加息周期快且急，自22年3月至去年7月一共加息11次，合共5.25厘。即使其後連續8次維持息率不變，但本港按息已升至偏高水平，影響入市意欲。據經絡按揭轉介研究部數據顯示，今年6月份的經絡按揭息率指數(MMI)報4.16%，已連續7個月超過4厘的高水平。在按息處偏高水平下，大大影響入市意欲
3. 大量現樓貨尾積存，發展商「求量不求價」，對樓價構成下行壓力。據房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料，今年第二季已落成未售(現樓貨尾)單位數目達19,000個，雖然按季減少2,000個，但是比起22年首季的14,000個高出約36%。

悲觀情緒籠罩

黃建業認為，悲觀情緒籠罩，令正面的基本因素受到忽視。本港經濟雖然未回復頂峰，但是已經走出最黑暗時期。失業率維持極低水平；移民潮高峰期已過，香港人口恢復穩定。根據入境處資料，只計算香港永久居民經機場出入的數字，淨流入數字在2024年首次由負數變成正數；勞動人口由2022年3月至5月的374.4萬回升至2024年5月至7月的382.6萬，可見香港已逐步遠離谷底。

忽視十大樓市指標七好轉 「藏富於息」礙入市

本港樓市也面對同樣的情況，以美國加息前後為界線，分析十大樓市重要的指標，可發現多達七個指標出現顯著好轉，僅三個未見改善。在好轉的指標當中，月入逾10萬元家庭數目、本港定期存款數字及內地買家比率皆創出歷史新高，反映現時樓市基調實是較加息前更為鞏固及健康，具止跌回升的條件。

十項樓市指標較美國加息前比較

美聯集團

惟因為市民對經濟前景欠信心，對入市感到猶豫，樓市基本因素雖然好轉，但未能吸引更多買家入市，令物業交投未能一直維持「撤辣」初期的高水平，甚至回落至撤辣後新低。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，8月首25日一手成交量僅錄約430宗，估計全月錄約500宗，將創撤辣後單月新低。

每月一手成交量

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香港樓價「超跌」

香港樓價方面，更是「尋底不止」，跌幅超出應有的水平，出現「超跌」的情況。「美聯樓價指數」最新報130.36點，連跌10星期，本年迄今樓價跌5.23%，已創8年新低。黃建業指出，即使社會運動、疫情連珠爆發及封關，樓價亦只是窄幅上落，及至美國大幅加息，樓價才每下愈況，最新樓價比起紀錄高位已大幅下跌近27%，反映欠缺前景信心及息口持續高企對樓市帶來的鉅大影響。 

值得留意的是，十大樓市指標之中，最新本港定期存款數字高達9.9萬億元，較美國加息前急增8成，黃建業認為，該指標除了反映港人富裕之外，亦反映投資心態的改變，因為高息加上對經濟前景欠信心，故採取保守的投資策略，由「藏富於樓」轉為「藏富於息」，將資金鎖於定期存款，是樓市停滯不前的又一原因。

短線：第四季成交較7月及8月回升 惟減息太遲 調整全年樓價及成交量預測

黃建業相信，減息將成為樓市另一轉捩點，能提振港人信心。市場憧憬美國將於9月減息，更有分析指全年的減息幅度將達0.5厘甚至以上。預計當減息公佈，發展商料加快推盤，市場氣氛改善，部份資金會「偷步」入市，冀於樓價回升前「執筍貨」，激活第四季物業成交較7月份及8月份回升，屆時樓價跌幅有望收窄。

不過，由於加息影響過於深遠，而且減息來得太遲，相信減息前樓價料仍會向下調整；即使美國減息，本港亦未必即時跟隨，料樓價未會即時急彈，而成交亦難以回復到三月時的水平，因此調整全年樓市預測，料全年樓價或跌約8%，重返2016年中水平。成交方面，因應減息推遲至9月才公佈，下調全年一手成交量預測至1.6萬宗，惟按年仍升逾5成；全年二手成交量預測亦下調至4萬宗，按年仍升12%。惟即使調低成交預測，無論一手或二手成交皆按年回升，並創3年新高，可見樓市已遠離最壞的時刻。黃建業尤其睇好租金升幅，料全年升約8%，跑贏大市，並創出歷史新高。

長遠：睇好樓市 「超跌」引資金流入 供求已回復平衡

黃建業認為，樓市重要指標好轉，加上減息周期重臨，樓價相信已非常接近「觸底反彈」，長遠看好本港樓市發展。隨著租金持續上升，令近年租金回報率向上，差估署A類私人住宅租金回報率已升至11年半新高。若未來息口回落，定期息率亦會跟隨下調，上升不少的租金回報率變相更為吸引，料會增加長線投資者買樓收租意欲，只要本港經濟繼續穩定發展，料部份定期存款會流入樓市。現時本港樓價屬「超跌」，跌幅超出應有水平，預計可吸引資金流入，搏樓市「強勁反彈」，助物業成交額量逐步重回正軌。相信「藏富於息」只屬暫時性質，待息率回落租金上升，將會重新凸顯物業的投資價值，「藏富於樓」的磚頭文化料會再次抬頭。

「藏富於息」 VS 「藏富於樓」

美聯集團

香港樓市供求已逐步回復平衡

另一看好後市的原因是，本港樓市供求已逐步回復平衡。供應方面，雖然差估署預計今明兩年落成量分別逾2.2萬及逾2.5萬伙，但其後3年(2026年至2028年)數量估計平均每年將跌至約1.63萬伙，數量明顯下跌。更重要的是，近年樓市氣氛轉靜，發展商手持不少貨尾，導致投地意欲減少，加上推出的住宅官地不多，令到財年上半年賣地計劃可興建的單位佔全年目標僅3成。若賣地少的情況持續，將影響長遠供應，數年後的落成量料會出現明顯回落。

至於需求，隨著移民潮告一段落，甚至有部份已移民人士回流，本港的人口相信可逐步重拾增長動力。據政府統計處資料顯示，最新2024年中香港人口錄約753萬人，比起2021年年底增加約1.8%。

專才為本港住屋帶來新增需求

專才的持續流入為樓市帶來新動力，根據政府數字，2023年至2024年上半年經各項人才入境計劃到港的人才及受養人數合共已突破25萬人，為本港住屋帶來新增需求。單計高才通人才，在港主要從事管理和專業工作，收入中位數約5萬元，約25%高才的收入達10萬元或以上、更有1成人月入達20萬或以上，經濟條件優越。專才來港初期普遍以租樓為主，不過若然未來減息，加上撤辣令印花稅與港人看齊，料吸引他們轉租為買。25萬人來港，大約等於8萬個家庭，如有兩成置業，已幾乎等同全年新盤的成交量；若三成置業留港發展，亦足以消化現樓貨尾庫存。

內地買家已成為本港樓市的重要動力。根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，今年第二季內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)佔個人買家於香港樓市一二手住宅註冊量比率升至約25.3%，不僅較22年首季約9.3%大幅增加16個百分點，甚至創紀錄季度新高。

全年樓市預測

建議政府全力加速「拼經濟、留人才」振市民信心

黃建業又指出，樓市的起跌仍然繫於市民對後市的信心，故建議政府趁減息周期開啟，資金回流，全力加速「拼經濟、興金融」，鼓勵銀行放寬銀根，並提出具體措施，吸引企業擴充及外資來港發展，在融入大灣區的同時，更應充當大灣區的火車頭，帶領區內城市發展。近年國內城市經濟發展迅速，如香港近在咫尺的深圳，於飲食、服務及旅遊等方面都有迎頭趕上的趨勢，吸引眾多港人北上消費，實在值得特區政府及本地企業仿傚借鏡。此外，因應專才措施見成效，已吸引眾多人才來港，是時候由「吸人才」發展至「留人才」的階段，應從速推出「留人才」措施，例如可降低取得永久居民身份證的年期門檻，由現時的7年減至5年，甚至3年，增加他們留港發展的誘因。

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