讀者來信： Anthony Sir你好，上次睇過你的文章，講述若香港樓價持續下跌，小市民的「換樓夢」玩完，深有同感，最近跟家中長輩談起，他們也因為樓價持續下跌垂頭喪氣，說冇得退休了！想問問最近樓價持續下跌對長者「老有所依」有何影響？
回覆讀者來信
長者靠「逆按揭」安老？…玩完！
作為退休三寶之一的「逆按揭」是很多長者賴以養老的收入來源，所謂「逆按揭」是長者運用自住物業作為抵押品，以獲取安老按揭貸款，以年金形式收取，借款人更可繼續住在該物業內毋須遷出，直至百年歸老。很多長者年青時辛勤工作，買自住物業，供滿樓，退休之後失去賺錢能力，沒有收入，即使有自住物業，但因為自己要住，不會租出去，不能變現，同樣沒有現金流，以至生活潦倒，所謂窮得只剩下自住樓，「逆按揭」正好為他們提供出路。
香港樓價持續下趺，有何影響？…影響當然大呀！
按揭貸款是以物業估值計算，若樓價持續下跌，估值亦會下跌，長者可年金亦會相應大幅減少。例如以800萬物業，60歲長者做逆按揭計算，終身每月年金1.6萬，若估值跌一半，年金則跌至8千，百物騰貴，還未計算未來的通賬，夠用嗎？
長者靠「收購重建」改善生活？…玩完！
很多長者早年買入的自住物業，現在都開始老化了，有些甚至已經超過50年，日久失修，環境惡劣。原本隨着市區重建，有望給發展商或市建局收購，然後就可以換樓，改善生活環境。
但隨着樓價持續下跌，市區新樓呎價跌穿2萬，發展商計唔掂數，市建局賣盤勁蝕，不久前賣出土瓜灣盛德街靚地，樓面呎價只是4千多元，勁蝕15億！勁蝕近4成！據報導，2024年上半年，計及估值因素，勁蝕39億！這是誰的錢？是政府的錢，是納稅人的錢，是現在面臨結構性財赤的庫房的錢！可以繼續不斷蝕嗎？
300呎的單位只有180萬
之前在我們的LIVE都跟大家分享過，除了地價以外，建築成本、利息成本及合理利潤，大概要每呎加1萬元，假設市區新樓呎價跌到1.5萬，扣除1萬元外，樓面呎價只能給5千，扣除未用盡地積比，當8成計算，每呎賠償價只能付6千，如果你是老業主，你肯賣嗎？ 300呎的單位只有180萬，賣了住那？瞓街？ 當然你可以說，那就不賣呀，市價都要7、8千，到1萬才賣…
沒問題的，那就是剛才所說，市區重建步伐減慢，就像現時樓市，業主不賣，買家不買，長者就繼續住在這日久失修的老房子。
如果被強拍，更慘！
最近通過降低強拍門檻，局長說幫老業主改善生活環境，怎幫？如果被強拍，更慘！強拍的賠償金額，是取決於大廈的現用價值(Existing Use Value) 及重建價值 (Redevelopment Value)，若樓價持續下跌，無論現時價值及將來重建價值，都會大幅下跌，這樣賠償就會少了很多，是否可以幫你買一個區內的單位自住？
物業就是一生的最大資產
物業是很多香港人，尤其是年青一輩的香港人，畢生努力換取而來的最大財富，很多長者就是靠自住物業，以至於一兩個收租物業，來讓自己可以安享晚年，現在都被砸碎了！當然你可以說，他們不應該靠物業，要與時並進，跟政府一樣，專注於創新創科，但各位朋友，各位官員各位議員，你們細心看看，幾十歲的公公婆婆，開電腦都不懂，怎麼創新創科數字經濟呢？他們的物業，就是他們一生的最大資產，請不要奪去他們的資產，他們的幸福晚年。
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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