香港人口自2021年底開始止跌回升，除歸因於外來高才、專才及其受養人不斷湧港，以及內地學子對赴港升學趨之若鶩外，近來移民回流港人亦推高住屋需求，衍生租賃甚至買樓需要。眾多因素集合，帶動租金逐步衝向歷史高位。美聯物業住宅部行政總裁布少明相信，隨著香港人口恢復增長，對租盤的需求將進一步提升，惟供應不增反減，預期將推動租金水平將穩步向上，加上9月份美國聯儲局減息的呼聲高唱入雲，當步入減息週期，相信「租轉買」個案將愈來愈多，甚至爆發新購買力。
（1）人口止跌回升：移民潮不再
布少明表示，根據政府統計處數據顯示，香港人口已於2023年觸底反彈，不僅較移民離港高峰期回升約10萬人至750萬人，創有紀錄以來次高。與此同時，根據《英國內政部》資料，2023年全年BNO申請數目僅約3.76萬，按年大減約34%，亦較高峰期的2021年大減逾6成，均反映移民離港熱潮已退，有部分移居人士更已決定回流，成現時香港租賃市場需求新力軍之一。
人才湧港 租務需求大升
根據美聯物業分行數據顯示，美聯今年上半年促成多宗移民回流客的租樓及買樓個案，當中以租賃交投佔比近7成，買賣僅佔約3成，反映大部分回流客均採取「先租後買」策略，先觀望樓市走勢再決定未來。值得留意的是，香港作為國際大都會，吸引全球頂尖人才，帶動本港人口規模持續擴張之外，亦為租賃市場帶來龐大需求。根據政府資料，2023年至2024年上半年經各項人才入境計劃到港人才及連同受養人數累計已突破25萬人。
香港大中小學均屬國際前列
至於香港教育方面，同樣吸引不少內地學子來港。美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷表示，香港教育水平備受讚許，隨著近年香港教育質量持續提升,目前已成為亞太地區，甚至是全球最具吸引力的教育「勝地」之一。內地家長向來心儀香港教育制度，根據立法會數據顯示，由2019至2020學年起計，香港「八大」非本地學士及佔本地學額比例持續上升，由該年度錄得的12,249人，連升4個年度至2023至24年度的14,756人，期內增幅多達20%；佔本地學額比例則由2019至2020年度的16.6%，升至2023至24年度的19.9%，接近2成，預期2024至25年度香港「八大」非本地學士人數將進一步增加。
大專生呈上升趨勢
根據各大專院校公布的數據，目前香港的大專學生人數約為18.07萬人。若以2023年的數字作參考，當中約6萬人為非本地生，今年估計將上升至約8萬人，預料2025後會持續增長，估計屆時各大院校將會擴大學額，應付新增需求。
2025年《QS世界大學排名》百大院校數量
鄭天殷相信，香港坐擁多所世界頂尖大學，它們在各個學科領域均有出色表現，並在國際排名中名列前茅。根據今年6月份公布的《QS 2025年世界大學》排名，香港現時擁有5間世界百強大學，包括港大、中大、科大、理大及城大，當中香港大學更晉身全球首20名，故此香港是亞洲區內大專院校最多的城市。
中小學教育表現亦出色
至於中小學教育方面，除了提供本地的DSE課程，本港亦同時為學生提供多樣化的國際課程，包括於國際備受認可的IB課程 (International Baccalaureate，國際文憑課程)等。根據最新數據，在2023年全球IB成績最佳100強大學中，香港佔據19間，較新加坡的12間更多，可見香港學生在全球IB考試中的出色表現。亦彰顯香港作為國際教育中心的重要地位。
豐富的教育資源和卓越的師資力量，使香港吸引愈來愈多來自內地及國際的學生來港就讀。隨著香港教育吸引力的持續提升，大量內地及海外學生湧入香港，衍生租務甚至買樓需要，相信將進一步推升香港租金的升勢。
（2）過去1年放租盤按年大減約兩成
布少明續稱，回流人士、各類專才及內地生租賃需求有增無減下，都令本港租盤顯著減少。美聯物業官方網站數據顯示，截至2024年8月初，全港租盤數目約1.48萬，較去年同期減少約20%，或約3,700個，反映租客搶租之下，租盤量大幅減少。
若以每月租金劃分，隨著租金持續向上，細價租盤愈來愈少，加上基數低，因此月租1萬元或以下租盤數量按年減幅最大，達34.6%，緊隨其後的是租盤租金介乎逾10,000元至15,000元，及介乎逾15,000元至20,000元租盤，按年分別下跌約25.9%及23.5%，跌幅明顯較急。
美聯網站放租盤數量按不同每月租金劃分
住屋需求強勁、空置率低企支持租金向上
樓市全面撤辣、減息預期升溫、各類人才湧港及租金回報率持續上升等因素疊加，令本港住屋需求保持強勁，租賃市場更由於租盤持續消耗，及可見供應或會減少而率先彈起。據資料顯示，今年上半年私人住宅落成量僅7,100個單位，只完成差估署全年目標32%，與2024年全年22,267個單位的目標相比，下半年需達1.5萬個單位才望達標，料今年達標的機會不大，屆時或推遲收樓進度，令新盤租盤隨之減少。此外，空置率近年持續低企，2019年至2023年期間徘徊於3.7%至4.4%，反映住屋需求強勁，有助支持租金向上。
美聯「租金走勢圖」與每年私人住宅空置率
料全年租金升8%
布少明總結，隨著回流客、各類專才及內地生持續支撐租務市場，預期租賃需求將平穩上升，惟由於租盤供應回落，及空置率持續維持低位徘徊，在需求上升同時，而租務盤源減少下，估計全年租金或升8%，今年內租金將升破歷史高位。另一方面，美國聯儲局將於9月減息預期持續升溫，當息口下跌而租金續升，或有望扭轉目前「供貴過租」的情況，「轉租為買」個案或會因而增加，將為樓市帶來新一浪購買力。
大學鄰近租盤看俏
布少明特別指出，大學生學房區鄰近的租務市場在非本地大學生持續上升下，料可繼續看高一線，特別看好鄰近港大的港島西區；而由於九龍區有多間大專院校在內，包括香港浸會大學、城市大學、都會大學等，故何文田、紅磡、啟德、土瓜灣等地區租務情況料亦有不俗表現；同時，沙田與大埔等區亦受惠於位處香港中文大學及教育大學附近，租務表現同樣可望看俏。
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