筆者較早前曾提及「花紅」計算的問題,近日亦收到不少客人查詢相關事宜,其實一直以來每間銀行對於「花紅」的取態及計算可能會有些差異,在過往大部分銀行通常會以最近兩年的花紅總收入再除以24個月而得出每月「花紅」平均數,但隨着銀行收緊對按揭的批核,銀行計算「花紅」的方法亦有所改變。
2種方法計算花紅
現時各間銀行依然是以最近兩年的花紅總收入作為基礎,不過在計算每月「花紅」平均數的方法卻有所不同,有銀行會視乎兩年花紅的多寡而作不同計算:
- 若然花紅為「先高後低」,則會取後者再除以12個月計算;
- 若然花紅為「先低後高」,則會以花紅總數再除以24個月計算。
計算花紅金額的例子
即假設A先生及B小姐最近兩年的花紅總收入為200萬,但兩人情況不同︰
- A先生首年花紅為120萬,及第二年花紅為80萬,這個情況就是「先高後低」,屆時銀行便會以第二年花紅80萬除以12個月計算,即每月平均花紅為$66,667。
- 相反,B小姐首年花紅為80萬,第二年花紅為120萬,這個情況就是「先低後高」,屆時銀行便會以花紅總數200萬除以24個月計算,即每月平均花紅為$83,333。
個別銀行有不同計算方法
從以上例子可見,不同計算方法可能會導致家庭總收入出現很大差異,稍一不慎可能未能通過銀行入息要求。當然,若然兩年花紅相差只是非常輕微(例如差異在15%內),屆時銀行都會沿用最原始方法,即總收入再除以24個月計算。
除了上述計算方法外,亦有銀行會以兩年花紅收入中取其低者計算,即就以上例子來說,無論花紅是「先高後低」還是「先低後高」,屆時銀行都會以較低一年的花紅即80萬再除以12個月計算。
未能將花紅算進收入的實例
最近筆者遇到一個棘手個案,客戶打算透過按保申請80%按揭,他底薪為$60,000,另外公司每年4月都會派發花紅,其花紅佔總收入的比重相當之高,2022年4月獲派發花紅為100萬,2023年4月獲派發花紅為120萬。他能提供稅單及糧單等證明文件作批核,不過直至現在其公司仍未派發2024年的花紅。
雖然公司已出電郵通知各同事花紅仍在審批中,但卻未能確定何時才發放,故此按保公司回覆只能視客戶2024年並沒有花紅收入,而亦都不會參考過去兩年(即2022年及2023年)的花紅,現在只能以客戶基本薪金作計算,客戶頓時晴天霹靂,大失預算。
準備後備方案 順利獲批貸款
我們立即協助客戶向其他提供高成數按揭的金融機構作出申請,另外亦提議客戶作兩手準備,其一,預留多點資金(即10%首期),萬一真的批不到高成數按揭的話,立即轉做70%按揭﹔其二,尋找一位按揭擔保人,若然收入真的不夠計便要加擔保人作後盾。客戶完全跟從我們的方法,最終透過其他金融機構順利批出80%按揭。
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作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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