近月整體樓價下行，發展商開價貼市，不少一手項目都以震撼價推出。現時買樓，到底買一手定二手較抵？準買家在下決定前，必須留意除樓價開支以外的其他因素，包括按揭、額外使費、地區和入伙準備等，新盤項目和二手屋苑兩者各有優勢。《香港財經時報》分別比較購置一手及二手物業的注意事項，幫準業主做足準備。

（1）樓花VS現樓入伙

近年發展商賣新樓，多數是以樓花方式，即項目現樓尚未落成，買家先買樓花，在樓宇興建完成後才能入住。等待期間，買家需自行解決住處問題，租樓是較常見的方式，但若新樓落成期推遲，便可能要面對多付租金或租約期問題。現樓落成的新盤就沒有這個問題。

而若買家選擇買二手樓，一般都可以實地睇樓確認居住環境，入住期則在簽約成交後1至2個月內交樓，即可入住。

（2）樓價首期及使費相關

政府於今年年初宣佈撤辣並同時放寬樓宇按揭，在按揭保險計劃下，樓價3,000萬元或以下的單位最多可以借7成按揭；1,000萬元以下的物業最高可造9成按揭。按揭成數愈高，所需要付的首期便便愈少，以1,000萬元物業為例，承造9成物業按揭貸款，首期只需100萬元。稅項方面，撤辣後首置買家（即買樓時未持有其他香港住宅物業的買家）只需繳交樓價4.25%從價印花稅。

佣金方面，要留意，購買一手樓時，佣金多數由發展商交付，部分代理甚至可能向買家提供回佣；至於二手樓的交易涉及較多議價、查冊等工作，代理佣金一般為買賣雙方各付出樓價的1%。

（3）按揭貸款的選擇及批核

一手買家除了選用按保、銀行按揭之外，還可以選用發展商提供的按揭計劃，部份高成數且申請條件低的付款計劃被俗稱為「呼吸plan」，顧名思義是「有呼吸的人都能借」的意思，優點是容易獲批，上會速度快，不過此類按揭的息口和風險相對而言也較高。

至於二手按揭沒有向發展商借貸的選擇，銀行審批時會視乎估價、樓齡等因素，較為複雜，批出貸款的條件嚴格，買家有可能需要付較多首期，又或是另籌資金來完成交易。

（4）地區及配套比較

「買樓最緊要location」，買到心宜地點是其中一個重大考慮因素。近年各大發展商皆推出交通方便的新樓，鄰近港鐵站或大型交通樞紐的項目更有優勢，這些屋苑亦多數可以享有自設商場及港鐵站附近商場、食肆等較為方便的生活配套。

二手屋苑方面，雖然也有不少毗鄰或位於港鐵站上蓋的選擇，但樓齡普遍較高。不過，港鐵站頂藍籌屋苑多年來一直受市場歡迎，如太古城、德福花園等，除居住環境、樓宇及生活質素有保證之外，老牌屋苑保值力也較高，宜將這些因素納入考慮。

（5）入伙前的裝修及入住後的翻新

相比二手樓，買一手樓入住方便度可能較高。現時發展商發售新盤，往往會在交樓標準單位附上基本電器家具，例如照明電燈、煮食爐、儲物櫃、雪櫃等等，亦附簡單室內裝修，買家或租客入住時，只需購置其他所需家具及行李即可，省去裝修麻煩。

至於二手樓入伙情況就要視乎上一手業主是否連裝修出售，而且二手樓在到達一定樓齡時需進行翻新，或會對買家造成額外的支出及煩惱。

（6）會所服務及管理費開支

現時新盤和樓齡較新的二手屋苑，不少都設有住客會所服務及設施，為住客帶來方便，如兒童樂園、游泳池、健身室、公園、餐廳等，滿足日常生活健康及娛樂所需。當然，有會所的屋苑管理費用也較高，買樓前記得比較管理費開支。

【按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊】

更多香港財經時報文章

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。