【送澧手記】有業界朋友早前於專欄中，詬病政府停止地下空間發展計劃。然而，筆者認為政府果斷停止實屬思路清晰，明智之舉，儘管地下空間發展有機遇，但亦有若干挑戰。
財政成本是關鍵要素
首先，當發展項目涉及地下空間開發時，財政成本是關鍵要素。根據知名房地產造價諮詢公司利比發表的2024年第一季香港建築成本報告，指興建一層地下購物街的建築成本，比在地上興建一層購物商場每平方米至少增加11,600港元。按照發展局於2019年公佈的研究結果、在九龍公園地下興建佔地約3.2萬平方米的空間計算，相關建築成本至少需要15.27億港元，尚未計算其他額外工程開支。在巨大財政壓力下，加上回本期仍是未知之數，若只透過政府出資興建地下空間，並非上策。
根據筆者過往經驗，大部份有地下建設的發展項目都是通過「拉上補下」的方式，以地面上的利潤填補地下工程成本，而早年政府提出的城市地下空間發展計劃正正缺乏地面上發展，單純依靠地下開發，則難以自負盈虧。由此可見，地面發展對於填補地下空間開發的融資缺口至為重要。
定位是重點
其次，雖然這類開發可增加可用空間，但定位卻是重點，任何成功的發展項目需從縱觀及微觀角度以達至某程度上的「群聚效應」；倘若只在公共空間下創造地下空間，有關群聚效應則成疑。此外，由於建造成本過高，地下空間的實踐不應僅因發展空間不足而創造，空間應獲賦予提升市區內的連接性及可達性的社會功能。
近年規劃署建議於油麻地及旺角的重建中推行「地積比轉移先導計劃」，這恰好能配合地下空間發展，同時提升舊區內的連接性及可達性。計劃重點是透過非原址轉移地積比，將地盤面積較細的舊樓、其未用盡之地積比，轉移到同一分區計劃大綱圖內的接收地盤，藉以釋放重建潛力。通過地面上不同大型重建發展項目的利潤，用以填補地下空間的開發成本，當中只需向城規會遞交規劃申請，並闡述技術上的可行性即可。
增加地盤總發展價值的新機遇
值得留意的是，除了涉及地面空間重新調整分佈，上述先導計劃中，地段上剩餘或可轉移的地積比率（在此暫稱為「上空發展准許權」）的「權利」亦隨之誕生，並為大型重建項目開拓了增加地盤總發展價值的新機遇。其中不具發展潛力的地段除了可出售現有總樓面面積外，亦可出售地段內剩餘或所有地積比率予發展商，當然售價由市場釐定，這意味著即使地段不是重建發展的目標，也可通過買賣自身地段內剩餘或所有地積比率獲利。而且，相關買賣市場不只局限於發展商之間，未來發展潛力相當大；若能推展到其他舊區，相信效果更為顯著。
開發地下空間及通道
當然上述計劃涉及大量專業知識及指引，需當局作進一步研究，過程還需涉及土地使用規範、產權管理、融資等諸多複雜的法律和財務問題，故暫不在此詳說之。
從宜居宜業的角度而言，其發展理念旨在通過買賣「上空發展准許權」，配合區域性重建項目所產生的利潤，用以開發地下空間及通道。透過地下街道連接油旺地區內的不同社區，立體化提升不同社區間的連接及可達性，提高整體城市的便利度，從而產生更大協同效應。
作者簡介：黃仲澧普縉控股集團規劃及發展部董事總經理，註冊專業規劃師，前海合作區備案執業資格註冊城鄉規劃師，大學講師，提供跨領域專業、房地產及商業評估、運輸、可持續發展及園景建築顧問服務，協助政府、公營團體和不同大型私人企業，制定城市及產業發展策略。
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