【中國經濟｜內地房地產】DWS亞太區投資總監吳雙榮就中國房地產市場發表以下投資觀點，她認為市場對近期房地產市場發展的反應不一。整體而言，中國房地產市場充滿變數，市場仍存在不確定性，投資前景偏向謹慎保守。
內地房地產去庫存是穩定市場關鍵因素
吳雙榮指出，近期的政策舉措皆為小幅度的調整，未見大刀闊斧的新變革。去庫存是穩定市場的關鍵因素，但目前的去庫存力度似乎還不足以發揮顯著成效。
中國房地產市場格局仍然複雜多變，引發關注者既樂觀又懷疑的態度。積極地看，最近的月度數據顯示，5月份房地產銷售按年有所改善。然而，部分分析師將銷售增長歸因於較低的基數效應，而非持續復甦。
DWS：投資前景偏向謹慎保守
透過與中資銀行、開發商和房地產中介的討論，吳雙榮觀察到部分一線城市核心區域的二手房屋市場出現輕微的積極訊號。
然而，大部分位於這些黃金地段以外的未售出庫存，以及一手房屋銷售仍然滯後。因此，整體市場復甦仍存在不確定性，投資前景偏向謹慎保守。
政策應對措施與其局限性
政府雖已採取措施應對房地產市場低迷，但在更廣泛的金融生態系統中面臨局限性。近期的政策舉措如降低購房首付比例要求等，皆為小幅度的調整，未見大刀闊斧的新變革。
歷史數據顯示，過去調整首付比例的措施並未能持續改善房產銷售。此外，取消住房貸款利率下限亦非全新舉措，因為銀行仍須確保盈利能力並維持3%左右的最低收費，而此水平會影響房地產投資者相對於租金收益率的正利差。
去庫存：任重道遠的工作
中央政府對清空或減少庫存的重視，是其策略中的一大關鍵元素。雖然此政策由來已久，但近期去庫存額度的增加（由2023年1月的1,000億元人民幣增加至現時的5,000億元人民幣）已經引起了投資者的廣泛關注。
然而，有摩根大通分析指官方公佈的已完工但未售出物業（3.91億平方米）與實際可售但未售出的庫存（18億平方米，相當於大約25個月的供應量）之間存在顯著差距。儘管銷售已有進展，但龐大的未售出庫存量依然為一大挑戰，5,000億元人民幣的去庫存額度似乎不足以解決問題。
在其他領域的交易十分活躍
儘管中國房地產市場的全面復甦仍然難以實現，投資者近期在其他領域的交易卻十分活躍，尤其是過去兩個月內，三家互聯網巨頭發行了總額超過70億美元的可轉換債券（CBs）。
對於上述科技企業而言，發行可轉換債券能以成本效益較高的方式支付股份回購費用，同時保留通過轉換以更高價格出售股份的選項。對於投資者來說，可轉換債券則為進入中國市場提供平衡風險與回報的渠道。
中國房地產市場仍持續面臨挑戰
總括而言，中國的房地產市場仍持續面臨挑戰，但當局已經意識到去庫存的重要。投資者繼續保持謹慎樂觀，而科技企業則善用戰略性金融工具。目前市場正在經歷關鍵時刻，我們預見市場狀況瞬息萬變，即將出現嶄新局面。
