【樓市走勢：專家點評】撤辣後樓市回暖，多個新盤趁勢開售，令一手住宅成交倍增，二手市場受壓。後市去向難料。資深產業測量師彭兆基分析指，後市要視乎兩個因素，分別是息口會否明顯回落，以及發展商推盤策略，其中以息口因素更為重要。
難預期樓價會否重拾以往升軌
他預期，如果美國利率減幅超過半厘，市場交投暢旺，發展商定價進取，樓價至少會止跌。但如果利率未有明顯下調，新盤持續低價開售，預計樓價下跌5%。他認為，現時難以預期樓價會否重拾以往升軌，而且租金回報偏低，故買樓投資不值得考慮。
早兩月一手樓成交倍增
政府在2月底撤辣後，住宅市場交投大增，特別是一手樓成交增幅較二手樓高。據土地註冊處資料，3月一手住宅買賣合約1499宗，按月大增3倍；4月一手買賣合約更增至3636宗，按月亦大增1.4倍。相反，3月二手住宅買賣合約2472宗，按月增加23%：4月二手住宅買賣合約4915宗，按月增加98%。
發展商求量盡推盤
彭兆基接受本網訪問時指，從數字上住宅成交宗數增加，集中一手樓盤，因發展商趁利好消息盡推手上存貨，在過去一、兩個月，每周有新盤推出，售價有吸引力，跟二手樓價打平，甚至低於二手樓價，這明顯反映發展商求量，不是求價，於是令二手市場交投受壓。
二手盤需再減價求售
他說，如果業主想賣二手盤，堅持以以前價格放售，便賣不出，因新盤價跟二手價差不多，甚至平過二手樓，二手盤業主一定要再減價。
高峰期買入要蝕讓離場
彭兆基指，按照二手盤成交情況，若果賣方早在2019、2020年高峰期買入，現在賣樓要蝕讓離場。目前樓價跟當時相比相差15%至20%，若果二手業主還堅持先前價位，想平手離場會有困難。而且，如果二手盤叫價跟新價接近，彼此質素相若，買家寧願買新樓，二手業主會有壓力。
發展商續低價推盤
後市走勢視乎兩個因素。第一個因素是新盤銷售策略。彭兆基分析指，這要視乎發展商會否持續以低價推盤。若果新盤存貨量龐大，息口在年底前未有明顯回落，發展商會繼續以低價促銷樓盤，低價促銷可否一直持續，要視乎市場購買力而定。「大家明白購買力只會持續某段時間。在這幾個月消耗大批購買力後，新購買力需時間積聚。」
他續稱，今、明兩年住宅供應充裕，發展商起樓後就要賣，因先前向銀行借貸，需要償還。因此，二手市場繼續受壓。
迄今未售貨尾2.1萬伙增5%
未來新供應量增加。據房屋局網頁資料，截至2024年3月底，已落成但未售出的一手住宅單位為2.1萬個，按季增加1000伙，增幅5%，再創歷史新高。另據本屆(24/25)財政預算案資料，政府估計今年起的5年內，私人住宅單位每年平均落成量超過1.9萬個，較過去5年的平均數增加約15%。
今年減息與否未明朗
另一個因素是美國利率走勢，市場關注年底息口是否明顯回落。但現時是否減息未算明朗，因美國通脹率仍未跌至原先2%或以下的目標。專家對減息與否意見紛紜。
彭兆基表示，今年是美國總統大選年，未知聯儲局會否因政治因素而決定減息，他不評估美國息口走勢。他又說，美國息口是否下調，要視乎很多因素，如消費物價指數是否連續下調，美國才有條件減息。一旦美國減息，本港會跟隨。
如減息資金投放入樓市
他說，如果減息，部分人會把資金從銀行定期抽走，轉去樓市。目前租金回報率相比下不吸引，既然有機會減息，樓價有機會上升，故買家會把部分資金投放在樓市。
至於減息對樓市影響，要視乎減幅而定。彭兆基認為，如果減息幅度不太高，如低於半厘，予人覺得純粹是測試市場反應，市場會採取觀望態度。
減息高於半厘 樓價可望止跌
但如果減息幅度高於半厘，對樓市起帶動作用，交投暢旺，發展商定價可能進取，令樓價向上，並減輕對二手市場壓力。在二手市場，平貨早於大半年前吸納，餘下價稍高的二手盤，其樓價會較為硬淨，預期整體樓價至少會止跌。
買樓自住要供得起
彭兆基表示，若果用新樓樓價作為樣本參考，樓價不明顯大跌，但若果樣本也把二手盤納入，二手盤樓價受壓，拉勻一、二手樓來看，樓價明顯向下，預計年底會下跌5%，大前題是息口未有明顯下調。
談到現時是否入市時機，彭兆基指，如果買樓自住，任何時間都可以。「現時樓價較2、3年前平，如有需要，收入未有變化，為何不買呢？當然，大前題是要供得起，因息口較以往高。」
短炒博升值不太有利
他又認為，短炒和長線持有的策略不太有利。他分析說，如想以確認人名義轉售物業，有些銀行已拒絕為確認人提供按揭，不太有利。若果買入後想「長揸博升值」，亦不算有利。
難料樓價會否重拾以往升軌
「若果想持貨3至4年後放售，沒有人知3至4年後的情況，但到時樓宇供應會很充裕，如北部都會區有很多樓興建，整體供應較早幾年充裕很多，那麼樓價升幅是否一如以往高？以前樓價升幅受到幾個因素影響，首先，供應短缺；其次，息口超低。如果未來供應充裕，但息口是否同樣超低？我就不懂。」
租金「全包宴」回報低
彭兆基指，現時買樓收租不值得考慮。他指出，買樓收租回報低，因目前銀行定期息厘高於租金回報率，而且，租金是「全包宴」，其實也包括差餉、管理費等雜費，這些費用較貴，扣除這些雜費，回報率更低。
「以前接受租金回報低，因看好樓價升得快，但當樓價升幅不明顯或不高，便不會接受租金回報低。」
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