【樓市走勢】雖然政府全面撤辣後，樓市交投曾一度熾熱，但近期市況放緩。瀛富資產管理董事兼恒生大學客席講師陸振球預期，未來樓價橫行，很難明顯上升。
陸振球：外圍和本港環境已出現結構性改變
歸根究柢，他分析指，無論外圍和本港環境已出現結構性改變，從而影響樓市基本因素，包括息口很難再跌至低位、本港新發展項目提供大量住宅供應、以及未必再有大量內地資金流入樓市。他認為，在這種情況下，以往利好樓市因素未必會再出現，故買樓投資不太「著數」。
十大屋苑3周錄個位數成交
自從政府在2月底撤辣後，3、4月住宅市場交投轉活。據土地註冊處資料，3月住宅買賣達3971宗，按月增67.2%；4月更升至8551宗，按月增達1.2倍。但近期市況放緩。在過去周末、周日(5月18日及19日)，一手住宅市場錄得243宗成交，按周下跌10%，還可維持連續4周錄得逾200宗水平。但期間二手市場表現較遜色，據地產代理數據，十大屋苑連續3周僅錄得個位數成交。
壓抑需求推高交投
陸振球接受本網訪問時指，撤辣後，3月成交大升，部分成交未必是市況問題，而是部分買家一早聞到政府撤辣的消息，於是暫不入市，壓抑不少需求，故2月初市況較為慘淡。
他續稱，當政府撤辣後，首一、兩個月這些需求爆發出來。過了3月後，如果發展商不是平價推盤，反應不熱烈，因新盤之所以售罄，每次推盤，都是售價較市價低兩至三成，銷情才理想。
近月樓價指數升幅放緩
陸振球說，在二手市場，到了4月，市況平淡很多。香港樓價方面，在撤辣後，中原樓價指數曾升逾4%，但之後回落逾1%，較撤辣前升逾2%。對比一年前，當時政府半撤辣，一年前年初樓價升8%，今次升4%，這反映市場樂觀情緒不持續很久。
美債息高過港租金回報
市場樂觀情緒難持續，因現時整個環境出現結構性改變，影響樓市基本因素。首先，陸振球指，美國息口很難再跌至低位。他說，香港大學多年前曾做研究，把美國10年期債息和香港租金回報率差距，去預測樓市走勢。研究指，如果香港租金回報率高於10年期債息2厘，樓市會飊升，但如果美國10年期債息高於香港租金回報率2厘，未來3、4年樓價會面對很大壓力。
倘美債息跌穿4厘 港樓回升
陸振球分析指，去年樓價之所以跌20%，因當時10年期債息達至5厘，香港租金回報率只是2厘多，息差高於2厘。現在債息跌至4.7厘，但大家仍有2厘差距。
如果美國不快些減息，息差不能收窄2厘之內，樓市難上升。若果未來樓價要明顯向上，美國債息要跌破4厘以下，但這需經過較長時期才達到。
通脹暫未跌穿3%
不過，他說，今次債息除了是由於印銀紙較多，令通脹上升，還有美國出現結構性改變。在過去十多年，即使美國印銀紙，很難推升通脹，因許多中國平價產品輸入，但現在中國和美國脫鈎，最近美國決定加中國產品關稅，加關稅等於加美國消費者商品徵稅，故通脹率由先前9%跌至3.5%後(最新4月通脹率3.4%)，就跌不下去。
地緣政治難令通脹下跌
其次，地緣政治因素是另一個要點。陸振球指，俄烏戰爭爆發，破壞了供應鏈，天然氣貴一些，天然氣對歐洲工業生產重要。另外，以巴衝突令油價跌不下去，這樣會令生產成本上升，不利通脹跌穿3%以下。美國聯儲局定下通脹跌至2%以下，就開始減息，但現在通脹率3.5%，已跌不下去，故減息可能因總統大選才減一次。
未來美國通脹率很難大幅回落
他相信，未來美國通脹率很難大幅回落，除非中國和美國對立情況改善，但準備參選的特朗普已表明，如當選會調高關稅至60%，現任總統拜登亦已把部分產品關稅調升100%，雖然暫時是政治表態，但這反映美國通脹率很難大幅回落，除非發生股災，否則美國很難減息，美債息與香港租金回報息差很難大幅收窄，減低了買樓投資動力。
美減息最多半厘
儘管市場憧憬美國會減息3次，但陸振球指，正因通脹率跌不下去，相信美國較難如預期減息3次，預期今年美國最多減息兩次，每次減息四分一厘。香港實行聯繫滙率制度，之前加息未有跟足美國，即使減息亦不會跟足，預期今年香港減息一次，減幅四分一厘。
兩大發展計劃續去馬
另一個因素是供應問題。陸振球指，正如前恒隆集團董事長陳啟宗指，這個問題有結構性改變。以往每屆政府表示會增加住宅供應，以壓抑樓價，但之後一屆政府未有跟隨，如第一屆特首董建華提出「八萬五」，之後特首曾蔭權、梁振英沒有跟隨。
但上屆特首林鄭月娥提出發展「明日大嶼」和北部都會區，這兩項計劃現時仍繼續推行，可能跟內地政策主導有關，因中港兩地融合，相信香港未來人口會達至1000萬人。為有效管治香港，愈多內地人來香港愈好，目前本港有700萬人，未來人口增加200多萬人，故要覓地發展，「明日大嶼」和北部都會區未有停止。
預期新增供應數十萬伙
「我曾跟港府官員會面，他們已表明，即使樓市表現一時不好，賣地會減少也未定，但造地不會減少。」他說，這兩個項目提供數十萬個單位，跟以往供應嚴重不足不同。
難有大量內地資金來港
外界以為，內地資金一如以往南下，流入樓市。但陸振球認為，現時不少人指許多北水南來，但其實外滙管制很嚴，大量資金南下買樓較困難。其次，內地經濟情況不太好，以往很多人隨便帶錢來港，但現今情況已跟以往不同。
他以澳門賭業為例，根據澳門賭廳收入跟豪賭股關係研究報告指，如果內房銷售理想，澳門豪賭收入會爆升，因內地人在內房賺到錢，便往澳門賭錢。但近數年內房銷售欠佳，澳門賭收一般。同一道理，當內房未改善，亦影響香港樓市。
樓價難大升料橫行
他說，雖然現時較97年借貸比率低很多，樓市未必有機會再大跌，但樓市要明顯回升，暫時看不到有明顯需求帶動。綜合上述因素分析，他預期，直至年底，樓價橫行。
以往利好因素未必再現
既然預期樓市止跌，那麼現時買樓投資是否值得？陸振球覺得，買樓投資未必太有着數。他質疑，以往利好因素未必會再出現。「以往出現的情況已改變，97年前跌過七成，然後再升幾倍，當然發生過，但導致香港再升幾倍的原因會否再出現？如停賣地、停建居屋、負利率重現，你覺得會否再發生？」
除非台海戰爭爆發 否則不會大跌
「我不覺得香港樓市會再大跌，除非台海戰爭爆發，否則不會大跌。既然不大跌，你是否甘於2至3厘的租金回報？抑或覺得會一如以往，一年可升兩至三成呢？升兩至三成一定有原因，甚麼原因？因息口跌穿3厘，或者香港再停賣地？」
租金回報不吸引
他說，始終買樓成本很高，如不預期升三至四成，根本不應從資本增值的角度去考慮。「至於租金，兩厘幾回報是否好合適？我覺得值得商榷。」
「除非你覺得未來樓價有很好的升值，否則買樓收租冇乜着數，除非息口回落至很低，但這會較為困難。」
陸振球認為，除了買樓外，還有其他投資產品可供選擇。「現在有較多其他選擇，如做定期存款，或者買美債、或者買美債ETF，只要一按掣，就有4厘幾利息。」
港島區市況穩定可考慮
不過，如果始終鍾情買樓，當前有甚麼較好選擇？陸振球認為，可考慮港島區，因供應不太多，區內市場較為穩定。現時港島南區有新的港鐵站，有半新二手屋苑，以及仍有未推出的上蓋項目。他說，如果買港鐵站項目，要視乎樓價而定。「如長實早前推盤，呎價1萬多元，可以考慮。但先前呎價3萬至4萬元則難說。」
啟德樓價不菲惟車位不足
啟德是目前市區另一個新發展區，但他指出區內屋苑缺乏足夠車位，是一大問題。部分屋苑單位樓價超過一千萬至二千萬元，但7個單位只對一個車位。「難道數千萬元樓也要搭巴士？買數千萬樓去搭地鐵？」他又說：「如果放租，租金5萬至7萬元，不可揸車，怎得呢？」
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